Commitment Process Issues (To all New Jersey Licensed Mortgage Bankers, Correspondent Mortgage Bankers, Mortgage Brokers, Secondary Lenders and Registered Mortgage Solicitors)

State of New Jersey DEPARTMENT OF BANKING AND INSURANCE DIVISION OF BANKING PO BOX 040 TRENTON, NJ 086250040 JON S. CORZINE STEVEN M. GOLDMAN Governor Commissioner Visit us on the Web at www.njdobi.org New Jersey is an Equal Opportunity Employer • Printed on Recycled Paper and Recyclable  BULLETIN NO. 0712  TO:  ALL NEW JERSEY LICENSED MORTGAGE BANKERS,  CORRESPONDENT MORTGAGE BANKERS, MORTGAGE  BROKERS, SECONDARY LENDERS AND REGISTERED  MORTGAGE SOLICITORS  FROM:  STEVEN M. GOLDMAN, COMMISSIONER  RE:  COMMITMENT PROCESS ISSUES  The Department of Banking and Insurance (“Department”) is notifying all entities  involved  in  the  mortgage  lending  industry  regulated  under  the  New  Jersey  Licensed  Lenders Act (the “Act”), N.J.S.A. 17:11C1 et seq., of the following issues relating to the  commitment process, as such is addressed in the Act’s implementing administrative rules  set forth at N.J.A.C. 3:116.1 et seq.  The frequency with which questions arise in this  area warrants a clear restatement of the rules.  Commitment ­ Timing  N.J.A.C.  3:116.1  defines  a  commitment  as  “…a  signed  statement  issued  by  a  lender  in  which  the  lender  promises  to  make  a  loan  of  specified  terms  to  a  specified  borrower, and which is based on a satisfactory underwriting analysis of the appraisal, if  an  appraisal  is  required  in  connection  with  the  loan,  and  a  satisfactory  underwriting  analysis  of  the credit report,  if  a credit report is required  in connection with  the  loan,  except that any document indicating approval of a loan application which is contingent  on the approval of a party to whom the lender seeks to sell the loan shall not be deemed a  commitment.”  N.J.A.C. 3:116.2 defines a commitment fee as “… a fee, exclusive of thirdparty  fees,  imposed  by  a  lender  as  consideration  for  binding  the  lender  to  make  a  loan  in  accordance  with  the  terms  and  conditions  of  its  commitment  and  payable  on  or  after  acceptance  of  the  commitment…  The  amount  of  any  commitment  fee  shall  be  reasonably related to its purpose and may be based upon a percentage of the principal  amount of the loan or the amount financed.” 2  N.J.A.C. 3:116.5(a) requires that at or before the issuance of a commitment, the  lender shall disclose various items including, but not limited to, the expiration date of the  commitment, the commitment fee (if any), the amount financed, and if the interest rate is  not subject to change before the expiration of the commitment: the finance charge, the  annual percentage rate and the payment schedule.  The requirements also include “[t]he  time, if any, within which the commitment must be accepted by the borrower.”  N.J.A.C.  3:116.5(c) provides that “[t]he provisions of a commitment cannot be changed prior to  expiration of the specified period within which the borrower must accept it.”  N.J.A.C.  3:116.5(d) further provides that, “if the interest rate… discount points or fees charged by  the lender and set forth in the commitment are subject to increase before closing, such  items shall be fixed no later than midnight of the third business day before the date the  loan closes.”  These  rules  require  a  commitment  to  be  embodied  in  a  separate  and  distinct  document that is dated and also signed by a duly authorized representative of the lender.  Prior to the charging of a commitment fee, a commitment must be given to and accepted  by  the  borrower.  See  N.J.A.C.  3:116.5(a)5.    The  Department  considers  it  a  best  practices standard for a commitment to be provided to a borrower no later than midnight  of the third business day before the date the loan closes.  Later issuance of a commitment  would undercut the important consumer protections afforded by N.J.A.C. 3:116.5.  In  addition, later issuance of a commitment tends to negate its value as consideration for a  commitment  fee.    A  commitment  issued  at  closing,  for  instance,  does  not  warrant  a  commitment fee.  Finally, again as a best practices matter, we view the best evidence of  acceptance of a commitment to be the borrower’s dated signature on the commitment or  other  document,  clearly  indicating  acceptance  of  the  commitment.  The  Department  intends to propose rule amendments in the future to address these issues.  Commitment ­ Prepayment Penalties  N.J.S.A. 46:10B2 provides that the “[p]repayment of  a mortgage loan may be  made  by  or  on  behalf  of  a  mortgagor  at  any  time  without  penalty.”  The  mortgage  processing rules, at N.J.A.C. 3:116.5(e), provide that “[a] lender who commits to make a  mortgage  loan  may  assign  the  commitment  to  another  lender  authorized  to  make  mortgage  loans  in  this State, or  allow  another  such  lender  to  close the  loan, provided  that…  [t]he lender who committed to make the mortgage loan shall remain responsible  for  ensuring  that  the ultimate  lender  closes  the  loan  in accordance with the terms and  conditions  of  the  commitment  and  applicable  New  Jersey  and  Federal  laws  and  regulations.”  In short, the assignment of a loan may not, alone, operate as an amendment  of the loan’s terms.  Consequently, if a commitment is made by a New Jersey licensed  lender  subject  to  N.J.S.A.  46:10B2,  it  may  not  include  a  prepayment  penalty,  irrespective of the regulatory jurisdiction applicable to the lender who may take such loan  commitment by assignment.  By the same token, the terms of such a commitment  may  not be amended to include prepayment penalties by operation of an assignment alone. 3  Commitment – Not Issued by Mortgage Brokers  As defined at N.J.A.C. 3:116.1, a commitment is issued by a “lender.”  The same  rules define  a  “lender”  as  including a  mortgage banker  and a correspondent  mortgage  banker, as such are defined in the Act at N.J.S.A. 17:11C2.  A mortgage broker is not a  “lender” and, therefore, may not issue a commitment.  __6/13/07___  /S/ Steven M.Goldman  Date  Steven M. Goldman  Commissioner  Bulletin on commitment.inoregs