Requisito, Exención sobre el Ingreso por Venta de Propiedades

de Interés Social y de Clase Media. (a) Regla general. Una Persona podrá recibir los beneficios que se proveen en el párrafo (2) del apartado (a) de la Sección 2072.01 del Código relacionados a la tasa fija de cuatro por ciento (4%) de contribución sobre ingresos impuesta al ingreso recibido como resultado de la venta de propiedades de interés social y de clase media, siempre que: (1) La construcción 0 rehabilitación de las unidades de Vivienda para la venta haya comenzado con posterioridad a la fecha de vigencia del Código; (2) El comprador de la unidad de Vivienda sea una Familia de Ingresos Bajos 0 Moderados 0 una Familia de Clase Media, y que sea certificada como elegible por el acreedor hipotecario que origine el financiamiento hipotecario permanente de la Vivienda; (3) Como regla general, en el caso de Viviendas de Interés Social y de Clase Media, para venta o renta, los ingresos sobre los que se reclama la exención contributiva (ingresos exentos) sean producto de ganancias que no excedan de un máximo de quince por ciento (15%) sobre el precio de venta de cada unidad, en casos de vivienda para venta y sobre el justo valor del mercado en el caso de vivienda para renta por unidad de Vivienda, derivadas de la venta de unidades de Reglamento de Incentives Pág 221 de 393 Vivienda de Interés Social y/o Clase Media, y que tales ganancias tengan relación directa exclusivamente con el proyecto de Vivienda de Interés Social y/o Clase Media al que se atribuyen tales ingresos. Como regla especial, se dispone que, sujeto a las disposiciones del Capítulo 7 del Subtítulo B del Código, cuando se desarrolla un proyecto de Vivienda de Interés Social y de Clase Media, para venta 0 renta, en un centro urbano 0 cuando se puede acreditar que se está llevando a cabo una Inversión en Infraestructura de Vivienda 0 Infraestructura de Impacto Regional 0 Municipal, los ingresos sobre los que se reclama la exención contributiva (ingresos exentos) sean producto de ganancias que no excedan de un máximo de veinte por ciento (20%) sobre el precio de venta de cada unidad, en casos de vivienda para venta y sobre el justo valor del mercado en el caso de vivienda para renta por unidad de Vivienda, derivadas de la venta de unidades de Vivienda de Interés Social y/o de Clase Media, y que tales ganancias tengan relación directa exclusivamente con el proyecto de Vivienda de Interés Social y/o de Clase Media al que se atribuyen tales ingresos. Para efectos del cómputo de la exención provista bajo el Capítulo 7 del Subtítulo B del Código, se tomará en consideración únicamente aquella inversión extraordinaria en Infraestructura de Vivienda o Infraestructura de Impacto Regional 0 Municipal, según aprobado por el Secretario del DDEC, en consulta con el Departamento de la Vivienda. (4) En el caso de exención contributiva por el ingreso generado por la venta residencias a personas 0 familias de ingresos bajos 0 moderados se someterá al Secretario del DDEC un informe del costo final del proyecto sobre el cual solicita la exención con el detalle que este Funcionario requiera, certificado por un Contador Público Autorizado. En el caso de que el proyecto ofrezca a la venta distintos tipos de vivienda, el informe arriba requerido las identificará y ofrecerá información del costo de cada una. El duefio del proyecto informará el precio de venta de las viviendas. (5) El dueño someta al Secretario del DDEC todos los documentos e información requerida en los Artículos 6020.01(b)(2)-1 y 2073.06(a)(6)-1A. (b) Determinación Precio de Venta Máximo. El Secretario del DDEC, en consulta con el Secretario de la Vivienda, utilizará los siguientes factores para determinar el precio de venta máximo de las unidades. El Secretario de la Vivienda emitirá su recomendación mediante la Certificación de elegibilidad del proyecto considerando los factores mencionados a continuación sobre el Precio de Venta Máximo. El precio de venta máximo no puede exceder la suma del MAPCCF y los siguientes elementos 0 factores de incrementación que apliquen, según sea el caso: Reglamento de Incentivos Pag. 222 de 393 (1) A las Viviendas Multifamiliares se les sumará un cinco por ciento (5%) del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar (MPCCF); (2) A las Viviendas ubicadas en Suelo Urbano, que no sea Centro Urbano, se les sumará un quince por ciento (15%) del MPCCF; (3) A las Viviendas ubicadas en Centro Urbano se les sumará un treinta por ciento (30%) del MPCCF; y (4) A las Viviendas ubicadas en Municipios Islas 0 de Mayor Densidad Poblacional se les sumará un diez por ciento (10%) del MPCCF. La aplicación de los factores anteriormente indicados seria de la siguiente manera: (1) Viviendas Unifamiliares ubicadas en Suelo Rústico de Municipios de Menor Densidad Poblacional - hasta el 85% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (2) Viviendas Multifamiliares ubicadas en Suelo Rústico de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 90% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (3) Viviendas Unifamiliares ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 100% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (4) Viviendas Multifamiliares ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 105% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (5) Viviendas Unifamiliares ubicadas en Centro Urbano de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 115% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; Viviendas Multifamiliares ubicadas en Centro Urbano de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 120% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (6) Viviendas Unifamiliares ubicadas en Suelo Rústico de Municipios Islas 0 de Mayor Densidad Poblacional - hasta el 95% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (7) Viviendas Multifamiliares ubicadas en Suelo Rústico de Municipios Islas 0 de Mayor Densidad Poblacional hasta el 100% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (8) Viviendas Unifamiliares ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano de Municipios Islas o de Mayor Densidad Poblacional hasta el 110% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (9) Viviendas Multifamiliares ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano de Municipios Islas 0 de Mayor Densidad Poblacional hasta el 115% del Reglamento de Incentivos Pag. 223 de 393 Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; (10) Viviendas Unifamiliares ubicadas en Centro Urbano de Municipios Islas 0 de Mayor Densidad Poblacional hasta el 125% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 0 (11) Viviendas Multifamiliares ubicadas en Centro Urbano de Municipios Islas 0 de Mayor Densidad Poblacional hasta el 130% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar. Luego de realizar el cálculo correspondiente se deberá redondear la cifra resultante al millar próximo. De igual forma deberá hacerse al calcular el monto máximo del ajuste administrativo. (c) Mecanismo de Ajuste Administrativo. El Secretario del DDEC, en consulta con el Secretario de la Vivienda, podrá conceder dispensas ordinarias de hasta un quince por ciento (15%) del MPCCF adicional, para establecer un precio de venta máximo sobre algún proyecto de vivienda de interés social en particular y de hasta un veinticinco por ciento (25%) del MPCCF adicional, para establecer un precio de venta máximo, sobre algún proyecto de Vivienda de Clase Media en particular, cuando se demuestre que su desarrollo implica costos sustanciales extraordinarios que son indispensables, tales como: instalación de sistemas, calentadores de agua, plantas de energía solar, acondicionamiento conforme a los estándares de "Green Building" y/ 0 casas inteligentes, por cambios extraordinarios imprevistos en el movimiento de tierra 0 por la aplicación extraordinaria de exacciones por impacto 0 requerimientos de obra extramuro de parte de alguna entidad gubernamental, incluyendo a los municipios y corporaciones públicas y cuando el proyecto de vivienda de interés social sea sometido al régimen de propiedad horizontal bajo los parámetros de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, mejor conocida como "Ley de Condominios". Si la vivienda se desarrollara a modo de reconstrucción en una edificación para lo cual se requiere demolición, remoción y acondicionamiento sustancial, el Secretario del DDEC, en consulta con el Secretario de la Vivienda, podrá conceder un ajuste 0 dispensa extraordinaria de hasta un diez por ciento (10%) del MPCCF adicional, para establecer un precio de venta máximo tanto para proyectos de vivienda de interés social, como de clase media. Esta dispensa extraordinaria es aplicable en exceso de la dispensa ordinaria. El Secretario del DDEC en consulta con el Secretario de la Vivienda adoptará un procedimiento uniforme para solicitar, considerar y adjudicar estas dispensas de forma razonable, proporcional al margen de costos excepcionales y fiel al rigor y cumplimiento de la política pública expuesta en la Ley 47-1987. (d) Actualización, Determinación y Publicación de Precios. Asimismo, el Secretario de la Vivienda actualizará y determinará cada tres (3) años el precio de venta máximo Regismento de Incentivos Pag 224 de 393 de la unidad básica por municipio, tomando en consideración su localización, el comportamiento de los indicadores económicos, tales como: el índice de precios al consumidor, el índice de precios al productor, el precio del cemento y el monto máximo de la hipoteca asegurable por la "Federal Housing Administration" ("FHA", por sus siglas en inglés) y normas y parámetros generalmente aceptados en la industria de la construcción. No obstante, el precio de venta máximo de la unidad básica no podrá incrementarse en una proporción mayor que el cambio neto acumulado en el ingreso personal promedio, según certificado por la Junta de Planificación en sus Informes Económicos al Gobernador. El Departamento de la Vivienda publicará la actualización de topes de precios de vivienda de interés social correspondiente a cada categoría y municipio, en dos periódicos de circulación general, dentro de los primeros tres meses de cada año natural. (e) Clasificación de Municipios. Para clasificar los municipios como de menor 0 mayor densidad poblacional se utilizará la densidad poblacional promedio de Puerto Rico. Aquellos municipios cuya densidad poblacional exceda la densidad promedio de Puerto Rico serán clasificados como Municipios de Mayor Densidad Poblacional. Mientras que los municipios cuya densidad poblacional esté por debajo de la densidad poblacional de Puerto Rico serán clasificados como Municipios de Menor Densidad Poblacional. Los municipios de Vieques y Culebra también se clasificarán como Municipios Islas. Esta clasificación pertinente a la densidad poblacional será revisada por la Junta de Planificación 0 el Departamento de la Vivienda durante los siguientes ciento ochenta (180) días a partir de la publicación oficial del censo decenal. Para efectos de esta definición se considerarán las clasificaciones de terrenos hechas por las siguientes entidades gubernamentales: (1) Suelo Rústico Junta de Planificación y/o Municipios (cuando esté vigente su Plan de Ordenación Territorial); (2) Suelo Urbano Junta de Planificación y/o Municipios (cuando esté vigente su Plan de Ordenación Territorial); (3) Centro Urbano Directoria de Urbanismo del Departamento de Transportación y Obras Publicas Estatal. Las áreas de expansión urbana en aquellos municipios que aún no tengan su Plan de Ordenación Territorial aprobados por la Junta de Planificación, se consideraran Suelos Urbanos para los fines de este Reglamento, tomando en cuenta que aquellos que sean catalogados como centros urbanos por la Directoria de Urbanismo del Departamento de Transportación y Obras Publicas Estatal se encuentran dentro de las áreas identificadas como Suelo Urbano y que estas áreas deberán estar zonificadas 0 calificadas como residencial intermedio 0 residencial de alta densidad, según los criterios establecidos por Reglamento de Incentivos Pag 225 de 393 la Junta de Planificación en su Reglamento Conjunto 2010. En ninguna circunstancia se entenderá que este Reglamento permite el uso de Suelo Rústico No Residencial, especialmente aquel reservado para uso agrícola 0 conservación ambiental, para los propósitos de la Ley 47-1987. En caso de que no existiese una calificación de conformidad con lo expuesto en este apartado para un predio especifico, el Departamento de la Vivienda determinará una calificación exclusivamente para la determinación de tope de precio que se aplicará. La fórmula para computar el Máximo Ajustado de Prestación a Cualificación por composición Familiar (MAPCCF), será la siguiente: (1) Se multiplicará el valor que, a la fecha de iniciación del trámite de compra, disponga el Salario Mínimo Federal por 40, que son las horas de una jornada de trabajo a tiempo completo por 52, que son el número de semanas de un año, para obtener el Ingreso Anual por Persona (SMF X 40 X 52 = IAP). (2) Se multiplicará el Ingreso Anual por Persona por 2, que es el número de adultos que hipotéticamente serían proveedores al sostenimiento de la familia y esta cantidad se dividirá entre 12, que son los meses que componen un año, para obtener el Ingreso Mensual de la Composición Familiar (IAP X 2 12 = IMCF). (3) Se multiplicará el Ingreso Mensual de la Composición Familiar por 29 por ciento, que es el porcentaje máximo aceptado por el mercado bancario que puede separarse del ingreso para el pago de una hipoteca, para obtener la Capacidad Máxima de Pago de Préstamo Hipotecario (IMCF X 29% = CMPPH). (4) Se dividirá la Capacidad Máxima de Pago de Préstamo Hipotecario por el factor de principal e interés de un préstamo hipotecario al siete por ciento (7%) a 30 años, para obtener el Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar (CMPPH/ .006653 = MPCCF). (5) Se ajustará el Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar restándole un quince por ciento (15%) correspondiente al fin de contemplar un factor aproximado de endeudamiento excesivo de los deudores hipotecarios en Puerto Rico, de proteger las áreas rurales, reducir la dispersión urbana, y asegurar precios asequibles, de esta manera se obtendrá el Máximo Ajustado de Prestación a Cualificación por Composición Familiar (MPCCF 15% MPCCF = MAPCCF). (f) Revisión de fórmula. Esta fórmula será revisada por la Junta de Planificación cada vez que se cambie el Salario Mínimo Federal, a partir de su vigencia; el resto de los factores sólo podrían variar por ley. Reglamento de Incentivos Pag. 226 de 393 En el caso de proyectos multifamiliares de vivienda dedicados al alquiler, "vivienda de interés social" significa la estructura sencilla, en hileras, de acceso peatonal y multipisos, destinada a vivienda de familias de ingresos medios, moderados y bajos, cuando son fomentados 0 desarrollados por el sector privado, el Departamento de la Vivienda 0 sus organismos operacionales; también, las desarrolladas por el Departamento de la Vivienda 0 por las empresas privadas para familias de ingresos medios, moderados y bajos, cuando las familias se benefician directa 0 indirectamente de los programas de asistencia de los gobiernos estatal 0 federal. Se dispone que en los casos de viviendas unifamiliares y multifamiliares podrán construirse con unidades de uno (1) hasta cuatro (4) dormitorios, siempre que se acojan a un ajuste proporcional de los topes correspondientes bajo las secciones precedentes de este artículo. Esta disposición conlleva el siguiente ajuste en el tope de precio correspondiente a dichas viviendas: (1) Cuando sea de un (1) dormitorio, corresponderá un tope ajustado equivalente al ochenta por ciento (80%) del tope correspondiente bajo las secciones precedentes de este artículo; (2) Cuando sea de dos (2) dormitorios, corresponderá un tope ajustado equivalente al noventa por ciento (90%) del tope correspondiente bajo las secciones precedentes de este artículo; (3) Cuando sea de tres (3) dormitorios, corresponderá el mismo tope correspondiente bajo las secciones precedentes de este artículo; 0 (4) Cuando sea de cuatro (4) dormitorios, corresponderá un tope ajustado equivalente al ciento quince por ciento (115%) del tope correspondiente bajo las secciones precedentes de este artículo.