Préstamos para el desarrollo de proyectos de construcción

(a) Cualificación: Cualificarán como préstamos de desarrollo de proyectos de construcción aquellos préstamos concedidos para el financiamiento interino de proyectos de bienes raíces. Podrán concederse líneas de crédito comerciales 100% colateralizadas con bienes inmuebles 0 bienes líquidos para el financiamiento de este tipo de préstamo luego de otorgarse el financiamiento interino. (b) Evaluación preliminar de la petición de préstamo: Antes de comenzar con la evaluación de la petición de un préstamo de desarrollo de proyectos de construcción, el (la) oficial de crédito comercial de la cooperativa deberá visitar la parcela a desarrollarse en compañía de un(a) ingeniero(a) inspector(a). Evidencia de dicha visita deberá constar mediante un memorando en el expediente del caso. El proyecto se evaluará en términos de concepto, precio de venta, localización y experiencia del (de la) desarrollador(a) de manera que se pueda identificar el grado de riesgo involucrado. 57 1. Información del (de la) desarrollador(a): La información requerida con relación al (a la) desarrollador(a) incluirá, pero no se limitará a lo siguiente: perfil, experiencia en otros proyectos, números de teléfonos, dirección física y postal, correo electrónico, certificado de incorporación 0 escritura de constitución de sociedad especial, información financiera de los (las) accionistas 0 socios(as), certificación de "good standing", según aplique y resoluciones corporativas. 2. Información del proyecto: La información requerida en relación con el proyecto incluirá, pero no se limitará a lo siguiente: localización, descripción, tipo de unidades a ofrecer, aprobaciones y endosos de las agencias concernidas, copias de planos aprobados, estudio de suelo preparado por un profesional competente en la materia, fotos de parcela, maquetas, si las hay, estimados de costos de construcción, lista de precios de venta, flujo de efectivo del proyecto, nombre del contratista, nombre del corredor que venderá las unidades, si aplica, perfil del (de la) corredor(a), escritura de adquisición de la propiedad a desarrollarse, estudio de título reciente, certificación de deuda del Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales, "Commitment" de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico si aplica y "Master Appraisal Report" de la Federal Housing Administration si aplica. (c) Evaluación técnica del proyecto: La evaluación técnica deberá llevarse a cabo por el (la) ingeniero(a) inspector(a) contratado(a) por la cooperativa. La evaluación incluirá la revisión de las aprobaciones y endosos de las agencias concernidas, estudios independientes, según apliquen; tales como: estudio de suelo, estudios hidrológicos e hidráulicos, estudios de tránsito, estudios de sombra, estudio de deslinde marítimo y estudios de fauna, entre otros. También se evaluarán los planos aprobados, 58 la preparación independiente del estimado de costos de construcción del proyecto, un estudio ambiental y la preparación de un análisis de flujo de efectivo ("cash flow"). (d) Evaluación financiera: El análisis de viabilidad financiera deberá ser preparado por el (la) oficial de crédito comercial de la cooperativa o por un(a) asesor(a) externo(a) cualificado(a) en la materia que sea contratado(a) para esos fines. Este análisis comprenderá lo siguiente: 1. Aclaración de dudas relacionadas con las conclusiones y recomendaciones del (de la) ingeniero(a) inspector(a). 2. Discusión de posibles problemas de contaminación ambiental de la parcela. 3. Reunión con el (la) desarrollador(a) y el (la) ingeniero(a) inspector(a) para aclarar discrepancias en los estimados de costos y la aplicación de los endosos y aprobaciones de las agencias. 4. Preparación de un análisis de flujo de efectivo ("cash flow") basado en la información sometida por el (la) ingeniero(a) inspector(a) para completar la estructura de costo y el posible financiamiento. 5. Análisis de la ganancia potencial y margen del proyecto. Para propósitos del cómputo del margen podrá utilizarse el siguiente modelo: 59 Ventas brutas $ Menos: Comisiones en ventas y otros costos ( Subtotal: Ventas netas $ Menos: Cantidad del préstamo ( Margen del proyecto $ El cómputo de la ganancia será como sigue: Ventas brutas $ Menos: Costos totales ( Ganancia estimada $ 6. Preparación de los siguientes cómputos de los "ratios" de crédito: i. Préstamo a valor neto del proyecto ii. Préstamos a costo MAA iii. Margen a préstamo iv. Ganancia a costo V. Ganancia a ventas brutas vi. Relación aproximada entre costos directos a costos totales vii. Relación aproximada entre costos indirectos a costos totales (e) Aprobación del préstamo: Luego de realizar todas las evaluaciones requeridas y discutidas en los incisos anteriores y determinar que el proyecto es viable desde el punto de vista técnico y financiero, el (la) oficial de crédito comercial de la cooperativa o el (la) asesor(a) externo(a) deberá preparar un memorando en donde recomendará al comité de crédito o Junta de Directores la aprobación del caso. El memorando deberá estar acompañado de lo siguiente: información básica sobre 60 el (la) desarrollador(a), facilidades de crédito existentes, si las hay, riesgo total actual, riesgo total incluyendo el nuevo proyecto, descripción de la facilidad recomendada, información sobre el (la) desarrollador(a) en términos de su experiencia, estatus de proyectos existentes, descripción breve del proyecto objeto del análisis, consideraciones del mercado, precios de venta, competencia, tasación, periodo de absorción, nombre del (de la) contratista, estructura de costos y de financiamiento, análisis de viabilidad, conclusiones y recomendaciones. Como parte de los anejos, se deberán incluir los estados financieros del (de la) desarrollador(a) y del (de la) contratista. El memorando deberá ser revisado y evaluado por el (la) Presidente (a) Ejecutivo(a) y aprobado por la Junta de Directores de la cooperativa. (f) La administración de un préstamo de construcción incluirá lo siguiente: 1. Fiscalizar los depósitos realizados por el (la) desarrollador(a) en la cuenta en plica. Los cuales son entregados al (a la) vendedor(a) por los futuros(as) compradores(as) al momento de firmar el contrato de opción para reservar una unidad. 2. Recibir y verificar semanalmente el informe de las ventas de las unidades bajo construcción para corroborar su progreso. 3. Recibir y procesar la certificación de trabajo realizado sometida por el (la) desarrollador(a) y el (la) contratista. Copia de la certificación se le enviará al (a la) ingeniero(a) inspector(a) de la cooperativa para que éste(a) inspeccione y apruebe el trabajo realizado durante el período. Luego de revisada y aprobada, la certificación será pagada con pagos directos al (a la) contratista y al (a la) desarrollador(a). 4. Verificar periódicamente el recibo de las pólizas de seguro de riesgos, la póliza del Fondo del Seguro del Estado y las certificaciones del Centro de Recaudaciones e Ingresos Municipales. 61 5. Inspeccionar el progreso de la construcción del proyecto por profesionales especializados(as) en el campo de la construcción. 6. Verificar el flujo de efectivo del financiamiento por lo menos cada 3 meses para corroborar posibles variaciones en los desembolsos mensuales presupuestados, las entregas de las unidades y la razonabilidad de los estimados de costos originales versus los reales para establecer las variaciones experimentadas y discutirlas con el (la) desarrollador(a) para tomar acciones remediables. 7. Hacer las enmiendas requeridas a la estructura del financiamiento existente para ajustarla a la realidad del proyecto. 8. Liberar las unidades entregadas del pagaré hipotecario. 9. Acreditar los pagos parciales a la deuda. 10. Inspeccionar el progreso de las entregas de las unidades. 11. Velar por la buena presentación del proyecto al público. 12. Recomendar medidas remediables en la eventualidad de que se deteriore la capacidad de repago dentro de los parámetros aceptables a la cooperativa. (g) La colateral en préstamos de construcción: El valor estimado por tasación de la colateral requerida en préstamos de construcción tendrá que ser no menor de un 100% del total del financiamiento. Dicha colateral deberá ser objeto de una evaluación periódica para asegurar que mantiene los valores mínimos requeridos según la aprobación de crédito que fuera otorgada. La evaluación deberá incluir una inspección constante de las obras realizadas para mejorar la parcela objeto del desarrollo y la evaluación, al menos anual, de otros valores de colateral obtenidos en garantía del financiamiento interino. 62 Una vez liquidado el financiamiento interino, la cooperativa entregará al (a la) desarrollador(a) los documentos que sustentan la colateral para iniciar el financiamiento permanente. Dicha colateral podría incluir lo siguiente: 1. Pagarés hipotecarios debidamente endosados y sus respectivas hipotecas junto a su minuta de asiento de presentación 2. Pólizas de título 3. Garantías personales 4. Fianza de ejecución y pago 5. Contratos de prenda