Derecho de superficie

3.1 Escritura La concesión del derecho de superficie deberá formalizarse en escritura pública, que será presentada al Registro de la Propiedad Inmobiliaria para su inscripción. 3.1.1 En la escritura constarán todas las condiciones aplicables al derecho de superficie, en cada caso, según dispuestas en el Código Civil, la Ley Núm. 210 2015 y su reglamento, y las siguientes otras: (a) El derecho del Fideicomiso de la Tierra, de la Corporación 0 de cualquier otra agencia pública a adquirir aquellas construcciones (edificaciones) a las cuales no puedan proveérseles infraestructura ni servicios básicos; y aquellas que deban demolerse para viabilizar proyectos de infraestructura o mejoras permanentes para el beneficio de las comunidades del Distrito. (b) Que el derecho de superficie es transmisible por herencia sujeto a las condiciones establecidas en el Reglamento. (c) La cantidad a pagar por el derecho de superficie, si alguna. (d) La obligación del Fideicomiso de la Tierra y del superficiario(a) a evitar el mal uso o un destino distinto que ponga en peligro la existencia de la propiedad superficiaria, el suelo y el vuelo, según aplique. (e) El derecho del Fideicomiso de la Tierra a realizar trabajos de mantenimiento o mejoras urgentes a la edificación propiedad superficiaria, con cargo al respectivo superficiario(a) si, tras notificarle por escrito la necesidad y el plazo disponible para realizarlos, el superficiario(a) no actúa diligentemente. En estos casos, el superficiario(a) será responsable de reembolsar al Fideicomiso de la Tierra el costo de los trabajos y todos los gastos incidentales en que éste incurra. Esta obligación constituirá un gravamen real que pesará sobre la edificación hasta tanto quede satisfecha. Para recuperar la cantidad invertida en los trabajos de mantenimiento 0 mejoras urgentes, el Fideicomiso de la Tierra podrá imponerle al superficiario(a) el pago de un canon mensual hasta que quede satisfecha la deuda. Este canon deberá satisfacerse en su totalidad Enmiendas al Reglamento General para el Funcionamiento del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña Sometido pora Página 78 Aprobado por: Jorn independientemente de cualquier exención 0 descuento en el canon del derecho de superficie que disfrute el superficiario(a). De tratarse de una edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, el Consejo de Titulares será el responsable de realizar los trabajos o de pagar por ellos y esta responsabilidad se ejercerá a través de la junta de directores del condominio. Si la edificación perteneciera a una cooperativa, la responsabilidad de realizar los trabajos o de pagar por ellos recaerá en su junta de directores. (f) El derecho del Fideicomiso de la Tierra a: i. Ejercer el tanteo dentro de un plazo no menor de treinta (30) días laborables, a partir que el superficiario(a) notifique su intención de enajenar la propiedad superficiaria. ii. Ejercer el derecho de retracto en un plazo no menor de un (1) año, a partir de la fecha que el Fideicomiso de la Tierra advenga en conocimiento de que el superficiario(a) haya enajenado la propiedad superficiaria sin notificar previamente al Fideicomiso de la Tierra. Este plazo aplicará a los superficiarios(as) adquirentes con posterioridad a la fecha de vigencia de las enmiendas al Reglamento. (g) Que las partes pactan que el Fideicomiso de la Tierra ejercerá el derecho de tanteo y retracto en todas y cada una de las transmisiones ulteriores, cuando aplique. (h) Que el tanteo y retracto recíproco no aplicará en bienes inmuebles del Fideicomiso de la Tierra que ubiquen dentro del Distrito cuya enajenación está prohibida. (i) La obligación del Fideicomiso de la Tierra y de su personal de buscar herramientas para identificar la venta de bienes inmuebles que requieran tanteo, localizados en terrenos del Fideicomiso de la Tierra. (j) Que el superficiario(a) no podrá conceder derechos de superficie sin el consentimiento escrito del Fideicomiso de la Tierra. (k) La obligación del superficiario(a) de mantener al día el pago de las contribuciones que afecten su(s) edificación(es) o cualquier otra estructura de su propiedad que ubique en bienes inmuebles del Fideicomiso de la Tierra. (I) La obligación del superficiario(a), de notificar y obtener previa autorización escrita del Fideicomiso de la Tierra para demoler 0 iniciar cualquier nueva construcción a dicha propiedad. (m) Las causas por las cuales se extinguiría el derecho de superficie, y el Enmiendas al Reglamento General para el Funcionamiento del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña Sometido por: Página 79 Aprobado por: JoPn Fideicomiso de la Tierra tendría el derecho de accesión, a saber: i. Vencimiento del plazo del derecho de superficie, en caso de que lo haya. ii. Adquisición, incluso mediante expropiación, por parte de una agencia pública, para hacer viable un proyecto contenido en el Plan para el Distrito. iii. Adquisición de la propiedad superficiaria por el Fideicomiso de la Tierra. iv. Renuncia al derecho de superficie por el superficiario(a). V. Incumplimiento del superficiario(a) con los términos 0 condiciones establecidos en la escritura de derecho de superficie. vi. Vencimiento del término de cinco (5) años para edificar, cuando el derecho de superficie se haya otorgado sobre un terreno vacante, cuando aplique. vii. La destrucción y abandono de la propiedad superficiaria. viii. Cuando el superficiario transmita su derecho a terceros por vía gratuita, o no tenga legitimarios(as). ix. Cuando los posibles legitimarios(as) del causante superficiario no cumplan con los mismos requisitos de este para ser superficiario(a). X. Cualquier otra causa pactada entre las partes o que se establezca por ley o reglamento. xi. Cuando a juicio del Fideicomiso de la Tierra la estructura se torne inservible para el uso para el cual se le otorgó el derecho de superficie, según los criterios que la Junta de Fiduciarios adopte por resolución para ello. (n) Lo que se le solicitará al Registrador(a) de la Propiedad para que inscriba. 3.1.2 Contenido de la cláusula sobre el derecho de tanteo y retracto del Fideicomiso de la Tierra 3.1.2.1 Contenido general (a) La obligación del dueño(a) de notificar por escrito al Fideicomiso de la Tierra su intención de vender la propiedad superficiaria, el precio de venta propuesto y el plazo para el ejercicio del derecho, el cual no será menor de treinta (30) días laborables siguientes al del aviso de intención de enajenar. Enmiendas al Reglamento General para el Funcionamiento del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña Sometido por: Página 80 Aprobado por: 2MR (b) Que el precio de venta de la propiedad superficiaria que fijare el dueño(a) no podrá exceder el justo valor en el mercado que establezca tasación efectuada por un tasador(a) aceptado(a) por el Fideicomiso de la Tierra, a la fecha de la puesta en venta, y pagado por el vendedor(a). (c) Que, si el Fideicomiso de la Tierra entendiera que el bien ha sido sobrevalorado en la tasación, podrá obtener una segunda tasación a su costo. De no lograrse un acuerdo sobre el precio de venta, ambas partes escogerán de mutuo acuerdo un tercer tasador(a) que pagarán por partes iguales y aceptarán como correcta la tercera tasación. (d) Que en caso de que el Fideicomiso de la Tierra no ejerciera su derecho de tanteo de la propiedad superficiaria, el dueño(a) podría venderlo a un tercero por la misma cantidad que hubiese pagado el Fideicomiso de la Tierra de haber ejercido ese derecho. (e) Que si el dueño(a) de la propiedad superficiaria a la que aplique esta cláusula, la vende a un tercero por una cantidad mayor a la tasación efectuada conforme a lo aquí dispuesto, el referido dueño(a) vendrá obligado a devolver al tercero adquirente tal exceso. En caso de que el Fideicomiso de la Tierra ejerza su derecho al retracto, únicamente pagará al tercer adquirente el precio de venta con las deducciones que apliquen, según dispuesto en la cláusula de tanteo y retracto. 3.1.2.2 Contenido adicional cuando el Fideicomiso de la Tierra haya aportado fondos para la construcción, reconstrucción o rehabilitación de la propiedad superficiaria. Cuando la propiedad superficiaria haya sido construida, reconstruida o rehabilitada por el Fideicomiso de la Tierra, y la haya vendido por un precio inferior al valor de tasación, y el dueño(a) de tal propiedad superficiaria la ponga en venta, el Fideicomiso de la Tierra ejercerá el derecho de tanteo y retracto y aplicará las siguientes reglas en cuanto al precio que pagará por la propiedad superficiaria. (a) El Fideicomiso de la Tierra retendrá del justo valor en el mercado de la propiedad superficiaria la cantidad de dinero que hubiese aportado para construir, reconstruir 0 rehabilitar la propiedad superficiaria. (b) Si al momento de ejercerse el tanteo y retracto por el Fideicomiso de la Enmiendas al Reglamento General para el Funcionamiento del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña Sometido por: Página 81 Aprobado por: JUBP Tierra o de la venta a un tercero, el valor en el mercado de la propiedad superficiaria excediera el que tenía a la fecha en que el superficiario(a) la adquirió, la diferencia se distribuirá en partes iguales entre el superficiario(a) y el Fideicomiso de la Tierra. La porción que corresponda al Fideicomiso de la Tierra se considerará una apreciación de valor atribuible a las obras de mantenimiento y conservación que este realiza en la comunidad. En caso de que el justo valor en el mercado de la propiedad superficiaria al momento de la reventa sea menor que el valor a la fecha de adquisición por el dueño(a), el Fideicomiso de la Tierra descontará la cantidad de dinero que hubiese aportado para construir, reconstruir o rehabilitar la propiedad superficiaria. La diferencia, si alguna, le corresponderá al superficiario(a). (c) Que en caso de que el Fideicomiso de la Tierra no ejerciera su derecho de tanteo y retracto sobre la propiedad superficiaria, si el vendedor lo hubiese adquirido con descuento o subsidio, solamente podría venderlo a un tercero que cualificara para gozar de esos beneficios. 3.2 Pago por el derecho de superficie Como regla general el cobro o la exención del cobro por el derecho de superficie no necesariamente conllevará el cobro O la exención del cobro a los(as) herederos(as) y los (las) dueños(as) subsiguientes. 3.2.1 Fijación del pago por el derecho de superficie El Fideicomiso de la Tierra cobrará por cada derecho de superficie que conceda a superficiarios(as) no exentos del pago, de acuerdo con la reglamentación especial que promulgue con este propósito. La Junta de Fiduciarios determinará por resolución los criterios y parámetros que regirán transitoriamente la fijación del pago por el derecho de superficie, hasta tanto se adopte la reglamentación aludida. 3.2.2 Superficiarios(as) exentos de pago Estarán exentos del pago por el derecho de superficie los superficiarios(as) que, a la fecha en que el Fideicomiso de la Tierra adquirió los bienes inmuebles que fueron transferidos a la Corporación en virtud de la Ley Núm. 489 2004, sean Enmiendas al Reglamento General para el Funcionamiento del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña Sometido por: Página 82 Aprobado por: JUBP dueños(as) de la edificación O de la unidad de vivienda en esos terrenos y que la usen única y exclusivamente como su residencia habitual y permanente o que, además de ser su residencia habitual y permanente, operen allí una empresa comunitaria y tengan los permisos requeridos para ello. 3.2.2.1 Exención discrecional del pago Independientemente de la fecha en que haya adquirido el bien inmueble, el Fideicomiso de la Tierra podrá eximir del pago por el derecho de superficie a dueños(as) de la edificación o de la unidad de vivienda que la usen única y exclusivamente como su residencia habitual y permanente o que, además de ser su residencia habitual y permanente, operen allí una empresa comunitaria y tengan los permisos requeridos para ello, cuando el superficiario(a) de quien se trate: (a) esté exento del pago al amparo del primer párrafo de esta sección, hasta un máximo de dos edificaciones 0 unidades de vivienda de su propiedad. (b) adquiera una edificación o unidad de vivienda sobre la cual el Fideicomiso de la Tierra no haya otorgado un derecho de superficie. (c) sea un edificante de buena fe. (d) opere otro tipo de actividad comercial que beneficie a la comunidad y esté afín con el Plan del Distrito, aunque no cumpla con todos los requisitos de empresa comunitaria. (e) esté exento del pago y venda la edificación o unidad de vivienda donde resida y el Fideicomiso de la Tierra optara por no adquirirla, y un tercero la adquiriera. (f) por cualquier otra razón que a juicio de la Junta de Fiduciarios deba concederse la exención de pago. 3.3 Término del derecho de superficie El derecho de superficie se concederá a perpetuidad a los superficiarios(as) que sean dueños(as) de las edificaciones de uso residencial o mixto que incluya el uso residencial, o unidades de vivienda construidas antes de la adquisición por el Fideicomiso de la Tierra de los terrenos en donde ellas enclavaren. Asimismo, ese derecho se concederá a perpetuidad cuando se trate de proyectos desarrollados por el Fideicomiso de la Tierra, la Corporación, o cualquiera de éstos en conjunto con el sector privado, después que el Fideicomiso de la Tierra Enmiendas al Reglamento General para el Funcionamiento del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña Sometido por Página 83 Aprobado por: JuBn haya adquirido los terrenos. No obstante, lo anterior, el derecho de superficie se podrá conceder a término, siempre que sea conveniente y necesario a los fines del Fideicomiso de la Tierra. La Junta de Fiduciarios establecerá por Resolución los criterios a seguir para estos casos. 3.4 Ejecución hipotecaria El Fideicomiso de la Tierra tendrá un derecho de tanteo y retracto sobre las propiedades superficiarias que existan en sus terrenos que fueren objeto de una ejecución hipotecaria. En este supuesto, el Fideicomiso de la Tierra, en coordinación con la institución hipotecaria, hará los arreglos para que se satisfagan los plazos vencidos y los gastos relacionados con el proceso, si alguno, y, en caso de ser necesario, asumirá la hipoteca, de acuerdo con los términos y las condiciones que se acuerden con la institución hipotecaria. Para garantizar el ejercicio de tanteo y retracto, en todas las escrituras de constitución de hipoteca que graven la propiedad superficiaria, éste comparecerá como dueño(a) del predio y exigirá que se incluya una cláusula que le reconozca este derecho. La cláusula dispondrá, además, que el acreedor hipotecario notificará simultáneamente al deudor hipotecario y al Fideicomiso de la Tierra de cualquier incumplimiento en el pago de la deuda hipotecaria o de otra condición que acelere al vencimiento de la deuda. QQ. Se enmienda el Artículo VIII: Administración y otorgamiento de derechos sobre los bienes inmuebles del Fideicomiso de la Tierra en la Sección 4: Arrendamiento de bienes inmuebles, con el propósito de hacer modificaciones al lenguaje y de redacción, integrar disposiciones y adecuar la enmienda a la Ley Núm. 210 2015 y al Código Civil, modificar los porcientos de descuento para arrendamiento, y que lea como sigue: