2: INSPECCIONES

A. RESUMEN La AVP tiene la obligación de mantener unidades de vivienda seguras y habitables y de hacer las reparaciones necesarias a las unidades de vivienda [24 CFR 966.4(e)]. Los Estándares Nacionales para la Inspección de Propiedades (NSPIRE) son el estándar bajo el cual se inspeccionan las unidades de vivienda de HUD, incluidas las que pertenecen al Programa de Vivienda Pública. Los estándares NSPIRE garantizan que los inquilinos de vivienda pública vivan en residencias seguras y habitables y que los artículos y componentes en el interior, exterior y entre unidades sean funcionalmente adecuados, operables y libres de riesgos para la salud y la seguridad [24 CFR 5.703(a)]. De igual forma, las unidades deben cumplir con los requisitos de los códigos estatales y locales (como los códigos sobre incendios, mecánica, plomería, monóxido de carbono, mantenimiento de propiedades y residenciales) [24 CFR 5.703(f)], así como todos los requisitos de evaluación y control de riesgos relacionados con la pintura a base de plomo [24 CFR 5.703(e)(2)]. De acuerdo con los estándares NSPIRE, las unidades de vivienda pública están sujetas a tres (3) tipos de inspecciones: autoinspecciones anuales, inspecciones bajo los estándares NSPIRE (que se utilizan para evaluar y calificar a la AVP bajo el Sistema de Evaluación de Vivienda Pública e inspecciones "NSPIRE Plus" (en el caso de propiedades en condiciones precarias). Los reglamentos de HUD también requieren que la AVP inspeccione cada unidad de vivienda pública antes de mudarse a la unidad y después de desalojar la unidad. La AVP puede solicitar inspecciones adicionales en función de las políticas de la AVP. Esta sección contiene las políticas de la AVP que rigen las inspecciones que realizan la AVP y HUD, la notificación de entrada a la unidad y el plazo para realizar reparaciones luego de una inspección. también discute las inspecciones que lleva a cabo la AVP (incluidas las autoinspecciones anuales) y las inspecciones que lleva a cabo el Centro de Evaluación de Propiedades (REAC) de HUD. B. INSPECCIONES REALIZADAS POR LA AVP La AVP tiene la obligación de mantener las unidades de vivienda y el proyecto en condiciones seguras y habitables y hacer las reparaciones necesarias a las unidades de vivienda [24 CFR 966.4(e)]. Tipos de inspecciones realizadas por la AVP 1. Inspecciones de mudanza a la unidad [24 CFR 966.4(i)] El contrato de alquiler debe exigir que la AVP y la familia inspeccionen la unidad de vivienda antes de ocuparla, para determinar la condición de la unidad y del equipo que contiene la unidad. El jefe de familia 0 cualquier miembro adulto de la familia autorizado por este puede asistir a la inspección inicial y firmar el formulario de inspección. Se entregará al inquilino una copia de la inspección inicial, firmada por la AVP y el inquilino, y se mantendrá una copia en el expediente del inquilino. 2. Inspecciones de desalojo de la unidad [24 CFR 966.4(i)] La AVP debe inspeccionar la unidad cuando el inquilino desaloja la unidad y debe permitir que el inquilino participe en la inspección, a menos que el inquilino desaloje la unidad sin avisar a la AVP. Cuando corresponda, la AVP proporcionará al inquilino un estado de los cargos que se harán por mantenimiento y daños más allá del uso y desgaste normal, dentro de diez (10) días laborables luego de realizar la inspección de desalojo de la unidad. 3. Autoinspecciones [24 CFR 5.707] La AVP inspeccionará sus propiedades anualmente, incluidas todas las unidades, para asegurarse de que reciban mantenimiento de acuerdo con los estándares NSPIRE establecidos en el 24 CFR 5.703. Como parte del proceso de autoinspección, la AVP debe asegurarse de que las deficiencias mencionadas y reparadas a raíz de una inspección NSPIRE no han fallado posteriormente. La AVP debe conservar los resultados de las autoinspecciones durante tres (3) años y debe presentar los resultados al HUD cuando lo solicite. 4. Inspecciones de control de calidad El propósito de las Inspecciones de Control de Calidad es asegurarse de que todas las deficiencias se hayan identificado en la inspección y que las reparaciones se hayan completado, según la reglamentación establecida por HUD y la AVP [24 CFR 982.405]. Las inspecciones de control de calidad se llevarán a cabo de acuerdo con el plan de mantenimiento de la AVP. 5. Inspecciones especiales El personal de la AVP y del Agente Administrador podrá realizar una inspección especial por las siguientes razones: a. Limpieza del hogar b. Condiciones de la unidad c. Sospecha de violación del contrato de alquiler d. Mantenimiento preventivo e. Mantenimiento de rutina f. Hay causa razonable para creer que existe una emergencia 6. Otras inspecciones Se inspeccionará el exterior de los edificios, los terrenos, las áreas comunes y los sistemas de acuerdo con el plan de mantenimiento de la AVP. 7. Aviso de entrada a. Entradas no relacionadas con una emergencia [24 CFR 966.4(j)(1)] La AVP puede entrar a la unidad, mediante notificación emitida con antelación razonable, para realizar inspecciones de rutina y mantenimiento, hacer mejoras y reparaciones o mostrar la unidad para volver a alquilarla. Una declaración escrita que especifica el propósito de la entrada de la AVP a la unidad de vivienda y enviada al menos con dos (2) días antes de dicha entrada se considera como una notificación emitida con antelación razonable. En el caso de las autoinspecciones anuales, la familia recibirá un aviso de inspección con al menos dos (2) semanas de anticipación, para permitir que la familia prepare la unidad para la inspección. Cuando un inquilino solicita reparaciones para su unidad las mismas se realizaran en su presencia o de no estar presente deberá autorizar por escrito a un miembro adulto. El personal encargado de realizar la reparaciones deberá estar debidamente identificado. Salvo en situaciones de emergencia, la administración no entrará a realizar inspecciones en unidades de vivienda donde residen mascotas a menos que el dueño de la mascota o la persona responsable designada por el dueño esté presente en todo momento, de acuerdo con las políticas sobre mascotas que se establecen en el Capítulo X. b. Entradas de emergencia [24 CFR 966.4(j)(2)] La AVP podrá entrar a la unidad de vivienda en cualquier momento sin previo aviso si existe un motivo razonable para creer que hay una emergencia. Si no hay un miembro adulto del hogar presente al momento de la entrada de emergencia, la AVP deberá dejar una declaración por escrito que indique la fecha, hora y propósito de su entrada a la unidad, antes de abandonar la unidad de vivienda. 8. Inspecciones programadas por la AVP Las inspecciones se llevarán a cabo durante horas laborables. Si una familia necesita reprogramar una inspección, debe notificarlo a la AVP al menos veinticuatro (24) horas antes de la inspección programada. La AVP reprogramará la inspección en no más de una ocasión, a menos que el inquilino tenga una causa justificada verificable para retrasar la inspección. La AVP podrá solicitar que se verifique dicha causa. 9. Asistencia a las inspecciones [24 CFR 966.4(i)]. El inquilino debe estar presente en las inspecciones requerida por la AVP, de no poder asistir deberá autorizar por escrito a un miembro adulto. El inspector realizará la inspección y dejará una copia del informe de inspección en la unidad. 10. Reparaciones Los períodos de reparación varían dependiendo de si se consideran como reparaciones de emergencia o reparaciones que no son de emergencia. Una vez la reparación se lleve a cabo en conformidad a las regulaciones de HUD, el inquilino tiene que firmar la solicitud de servicio certificando que el trabajo fue realizado. 11. Reparaciones de emergencia [24 CFR 966.4(h)] Si la unidad ha sufrido daños hasta el punto de crear condiciones que son peligrosas para la vida, la salud o la seguridad de los ocupantes, el inquilino debe notificar los daños a la AVP de inmediato y la AVP debe hacer las reparaciones dentro de un período razonable. De acuerdo con los estándares NSPIRE, la AVP debe corregir todas las deficiencias severas que pongan en peligro la vida de los inquilinos en un plazo de veinte cuatro (24) horas. Si el daño fue causado por un miembro o un huésped del hogar, la AVP deberá cobrar a la familia el costo razonable de las reparaciones. La AVP también podrá tomar acción contra la familia para obligarlos a cumplir el contrato de alquiler. Si la AVP no puede hacer las reparaciones de inmediato, debe ofrecer a la familia un alojamiento alternativo estándar. 12. Reparaciones que no son de emergencia Toda deficiencia que genere una orden de trabajo que no es de emergencia y que se identifique durante una inspección realizada por la AVP se corregirá dentro de veinte (20) días laborables a partir de la fecha de la inspección. Si la AVP no puede hacer las reparaciones dentro de ese período debido a circunstancias que están fuera del control de la- AVP (p. ej., las piezas o servicios requeridos no están disponibles, las condiciones del tiempo, etc.), la AVP notificará a la familia la fecha estimada en la que se completarán las reparaciones. La familia debe permitir el acceso de la AVP a la unidad para hacer las reparaciones. Salvo en situaciones de emergencia, la administración no entrará a realizar inspecciones en unidades de vivienda donde residen mascotas a menos que el dueño de la mascota o la persona responsable designada por el dueño esté presente en todo momento, de acuerdo con las políticas sobre mascotas establecidas en el Capítulo X. 13. Enseres y equipos propiedad del inquilino NSPIRE establece que los enseres y equipos propiedad del inquilino deberán estar en total funcionamiento, entiéndase los equipos que se mencionan a continuación sin limitarse a: estufa, microonda, air fryer, horno individual, nevera, lavaplatos, lavadora, secadora, acondicionador de aire, abanico y/o extractor de aire. Al identificar una deficiencia en los enseres y equipos durante una inspección el inquilino tendrá treinta (30) días calendario a partir de la inspección para que los enseres y equipos cumplan con los estándares establecidos por NSPIRE. Al finalizar los treinta (30) días otorgados para corregir las deficiencias, la AVP realizará una segunda inspección para validar el cumplimiento. 14. Daños causados por los inquilinos Los daños a la unidad más allá del uso y desgaste normal se facturarán al inquilino de conformidad con las políticas sobre los Cargos por mantenimiento y daños. Los daños constantes 0 excesivos más allá del uso y desgaste normal de la unidad se considerarán como una violación grave o reiterada del contrato de alquiler. 15. Limpieza del hogar Los inquilinos cuyos hábitos de limpieza presentan un riesgo para la salud o la seguridad que no es una emergencia, promueven la infestación por plagas o causan daños a la unidad violan el contrato de alquiler. En estos casos, la AVP emitirá el aviso correspondiente sobre la violación del contrato. Se realizará una nueva inspección dentro de treinta (30) días para confirmar que el inquilino ha cumplido con el requisito de reducir el problema. No reducir el problema o no permitir que se lleve a cabo una nueva inspección se considera una violación del contrato de alquiler y puede dar lugar a la terminación del inquilinato de acuerdo con lo establecido en el Capítulo XIII. También se emitirán avisos de violación del contrato de alquiler a los inquilinos que desconecten deliberadamente el detector de humo y/o la alarma de monóxido de carbono de la unidad. Solo se les dará una advertencia. Si la situación ocurre por segunda ocasión, se rescindirá el contrato de alquiler. C. INSPECCIONES BAJO LOS ESTÁNDARES NSPIRE [24 CFR 5.705(C); AVISO PIH 2023-16] Durante una inspección bajo los estándares NSPIRE, los inspectores del Centro de Evaluación de Propiedades (REAC) inspeccionarán las áreas y los artículos 0 componentes relacionados que figuran como requisitos afirmativos en los reglamentos, así como los incluidos en los estándares NSPIRE. En la mayoría de las propiedades, la frecuencia de las inspecciones NSPIRE está determinada por la fecha de la inspección anterior y la puntuación recibida en dicha inspección. 1. Aviso a los inquilinos [Aviso PIH 2023-16] La AVP emitirá un aviso de inspección NSPIRE con al menos siete (7) días de anticipación. El aviso se emitirá a través de múltiples métodos de comunicación, incluso colocando un aviso en la puerta del inquilino y por correo electrónico, si corresponde. Todos los materiales, avisos y comunicaciones enviados a las familias con relación a la inspección se comunicarán de forma clara y se emitirán de una manera que sea efectiva para personas con discapacidades auditivas, visuales y otras discapacidades relacionadas con la comunicación, de conformidad con la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación (Sección 504), los reglamentos de la Sección 504 de HUD y los Títulos II y III de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA) y los reglamentos de implementación. 2. Correcciones en 24 horas [24 CFR 5.711(c); Aviso PIH 2023-16] La AVP corregirá, en un período de veinticuatro (24) horas, toda deficiencia severa que ponga en riesgo la vida de los inquilinos. Corregir la deficiencia significa que la AVP resolverá o abordará la deficiencia de manera que ya no presente un riesgo severo para la salud 0 la seguridad de los inquilinos 0 que se bloquee el riesgo hasta que puedan completarse las reparaciones permanentes. Una corrección puede incluir controlar 0 bloquear el acceso al área de riesgo mediante la relocalización temporal del inquilino mientras se llevan a cabo las reparaciones. Aunque la AVP completará todas las reparaciones de manera diligente, si no es posible realizar una reparación permanente en un plazo de veinticuatro (24) horas, la AVP realizará una reparación provisional para eliminar el riesgo para la salud y la seguridad. Si la corrección es temporera o los servicios profesionales o los materiales no están disponibles en veinticuatro (24) horas, la AVP indicará la fecha en que espera realizar una corrección permanente. Las reparaciones provisionales se completarán dentro de un período razonable aprobado por HUD. La familia debe permitir el acceso de la AVP a la unidad para hacer las reparaciones. 3. Reparaciones que no son de emergencia De acuerdo con los estándares NSPIRE, la AVP debe corregir las deficiencias moderadas en un período de treinta (30) días, mientras que las deficiencias menores se corregirán en sesenta (60) días, 0 según lo indiquen los estándares NSPIRE. Las reparaciones deben ser arreglos permanentes, a menos que HUD apruebe otra cosa por escrito. HUD también puede ordenar plazos de reparación en los Planes de Acción Correctiva según se define en el 24 CFR 902.3 0 Acuerdos de Acción Correctiva según se describe en el 24 CFR 902.105. Si la AVP no puede hacer las reparaciones dentro del período indicado en los estándares NSPIRE debido a circunstancias que están fuera de su control (p. ej., las piezas o los servicios necesarios no están disponibles, las condiciones del tiempo, etc.), la AVP presentará a HUD un período para completar las reparaciones permanentes y obtendrá la aprobación de HUD. La AVP también informará a la familia la fecha estimada para completar las reparaciones. La familia debe permitir el acceso de la AVP a la unidad para hacer las reparaciones. Salvo en situaciones de emergencia, la administración no entrará a realizar inspecciones en unidades de vivienda donde residen mascotas a menos que el dueño de la mascota o la persona responsable designada por el dueño esté presente en todo momento, de acuerdo con las políticas sobre mascotas que se establecen en el Capítulo X. CAPÍTULO IX: RECERTIFICACIONES [24 CFR 960.257, 960.259, 966.4] A. RESUMEN Con excepción de las familias con ingresos excesivos "NPHOI" en proyectos de vivienda, la AVP tiene que recertificar periódicamente los ingresos y la composición de cada familia y debe ajustar el alquiler de la familia en consecuencia. La AVP adopta políticas para llevar a cabo recertificaciones anuales 0 especiales que están en consonancia con los requisitos reglamentarios y deben realizar las recertificaciones de acuerdo con dichas políticas [24 CFR 960.257(c)]. La frecuencia con la cual la AVP debe reevaluar los ingresos y la composición de una familia depende de si la familia paga un alquiler a base de los ingresos o un alquiler fijo. HUD requiere que la AVP ofrezca a las familias, por lo menos anualmente, la opción de pagar un alquiler basado en sus ingresos o pagar un alquiler fijo. Las políticas de la AVP para ofrecer a las familias la opción de elegir el tipo de alquiler están disponibles en el Capítulo VI. Este capítulo discute las recertificaciones anuales y las especiales.