4: CÁLCULO DEL ALQUILER

A. CÁLCULO DEL ALQUILER BASADO EN LOS INGRESOS El primer paso para calcular el alquiler basado en los ingresos es determinar el pago total del inquilino (TTP, por sus siglas en inglés). Si la familia ocupa una unidad en la que el inquilino paga los servicios básicos (agua, luz, etc.), entonces el subsidio de los servicios básicos se resta del pago total del inquilino. De ser un número positivo, el resultado de este cálculo es la cantidad del alquiler que pagará el inquilino. Si el pago total del inquilino es menor que el subsidio por servicios básicos, el resultado de este cálculo será un número negativo y se conoce como un reembolso por servicios básicos, el cual la AVP podrá pagar a la familia o directamente a la compañía de servicios básicos. 1. Fórmula para calcular el pago total del inquilino [24 CFR 5.628] Los reglamentos de HUD especifican la fórmula para calcular el pago total del inquilino para una familia que recibe asistencia. El pago total del inquilino es el mayor de las siguientes cantidades, redondeado al dólar más cercano: a. El treinta por ciento (30%) del ingreso bruto ajustado de la familia. b. El diez por ciento (10%) del ingreso bruto mensual de la familia. c. La asistencia de bienestar social para alquiler (solo en los estados donde la agencia de asistencia pública ajusta el componente del subsidio para alojamiento y servicios básicos de acuerdo con los costos reales de vivienda ("as-paid states")); d. Un pago mínimo de alquiler de entre $0 y $50.00 establecido por la AVP. La AVP tiene autoridad para suspender y eximir a las familias del pago mínimo de alquiler cuando existe una dificultad económica. 2. Alquiler mínimo [24 CFR 5.630] El alquiler mínimo para esta localidad es de $25.00. 3. Reembolso del pago de servicios básicos [24 CFR 982.514(b); 982.514] El reembolso del pago de servicios básicos se da cuando el subsidio aplicable a los servicios básicos pagados por el inquilino excede el pago total del inquilino. La AVP hará reembolsos a los proveedores de servicios básicos en cumplimiento con la Ley Núm. 22-2017, según enmendada. B. DIFICULTADES ECONÓMICAS QUE AFECTAN EL ALQUILER MÍNIMO [24 CFR 5.630] Si la AVP establece un alquiler mínimo mayor de cero, la AVP deberá otorgar una exención del alquiler mínimo si la familia no puede pagarlo debido a una dificultad económica. La exención por dificultades económicas aplica solamente a las familias que tienen que pagar el alquiler mínimo. Si el pago total del inquilino es mayor que el alquiler mínimo, la familia no es elegible para una exención por dificultades económicas. Si la AVP determina que existe una dificultad económica, la porción que deberá pagar la familia será el mayor de los componentes restantes del pago total del inquilino calculado. 1. Dificultad económica La frase "dificultad económica" incluye las siguientes situaciones: a. La familia ha perdido elegibilidad o está en espera de una determinación de elegibilidad para un programa de asistencia federal, estatal o local. Esto incluye a un miembro de la familia que no es un ciudadano admitido legalmente con residencia permanente bajo la Ley de Inmigración y Nacionalidad que tendría derecho a recibir beneficios públicos, pero no a recibir beneficios bajo el Título IV de la Ley de Responsabilidad Personal y Oportunidad Laboral de 1996. Se considerará que existe una dificultad económica solo si la pérdida de elegibilidad afecta la capacidad de la familia para pagar el alquiler mínimo. En el caso de una familia que espera por una determinación de elegibilidad, el período de dificultad económica terminará el primer día del mes luego de: (1) la implementación de una asistencia, de ser aprobada, o (2) la decisión de denegar la asistencia. Una familia cuya solicitud de asistencia es denegada puede solicitar una exención por dificultades económicas basada en una de las otras circunstancias admisibles. b. Para cualificar bajo esta disposición, la causa del posible desahucio debe ser la incapacidad de la familia para pagar la renta al propietario o para pagar los servicios básicos. c. El ingreso familiar se ha reducido debido a un cambio en las circunstancias familiares, incluida la pérdida de un empleo. d. Para cualificar bajo esta disposición, la familia debe describir cómo la muerte [de un miembro de la familia] ha creado una dificultad económica (p. ej., debido a los gastos funerarios o la pérdida del ingreso del miembro de la familia). 2. Implementación de la exención por dificultades económicas a. Determinación de una dificultad económica Cuando una familia solicita una exención por dificultades económicas, la AVP debe suspender el requisito de alquiler mínimo a partir del primer día del mes siguiente a la solicitud de la familia. La AVP determinará si existe una dificultad económica y si esta es temporal o a largo plazo. La AVP define una dificultad económica temporal como una dificultad que se espera que dure 90 días o menos. Una dificultad económica a largo plazo se define como una dificultad que se espera que dure más de 90 días. Cuando se suspende el alquiler mínimo, la porción que debe pagar la familia se revierte al mayor de los componentes restantes del pago total del inquilino calculado. El ejemplo que aparece a continuación demuestra el efecto de la exención del alquiler mínimo. Ejemplo: Impacto de la exención del alquiler mínimo Suponiendo que la AVP ha establecido un alquiler mínimo de $50 Porción que debe pagar la familia- Sin Porción que debe pagar la familia- Con dificultad económica dificultad económica $0 30% del ingreso mensual ajustado $0 30% del ingreso mensual ajustado 10% del ingreso mensual bruto 10% del ingreso mensual bruto $15 Asistencia de bienestar social para $15 Asistencia de bienestar social para alquiler alquiler N/A Alquiler mínimo N/A Alquiler mínimo $50 $50 Se aplica el alquiler mínimo. Se otorga una exención por dificultades Pago total del inquilino = $50 económicas. Pago total del inquilino = $15 Para cualificar para una exención por dificultades económicas, la familia debe presentar una solicitud de exención por dificultades económicas por escrito. La solicitud debe explicar la naturaleza de la dificultad y cómo dicha dificultad ha afectado la capacidad de la familia para pagar el alquiler mínimo. La AVP emitirá una determinación de dificultad económica dentro de 30 días calendario. 3. Ausencia de dificultades económicas Si la AVP determina que no existe una dificultad económica, la AVP restablecerá el alquiler mínimo y exigirá a la familia el repago de las cantidades que fueron suspendidos. La familia deberá restituir la cantidad suspendido en un plazo de 30 días calendario a partir de la fecha del aviso de la AVP donde se deniega la exención por dificultades económicas. Para obtener más información sobre los procedimientos relacionados con la solicitud de una vista para presentar querellas basadas en la denegación de una exención por dificultades económicas, refiérase al Capítulo XIV, Querellas y apelaciones. 4. Dificultad económica temporal Si la AVP determina que una dificultad económica que cualifica para exención es temporal, la AVP suspenderá el alquiler mínimo durante el período de 90 días que comienza el primer día del mes siguiente a la fecha de la solicitud de exención por dificultades económicas presentada por la familia. Al finalizar el período de suspensión de 90 días, la familia deberá reanudar el pago del alquiler mínimo y deberá restituir a la AVP las cantidades suspendidos. La AVP establecerá un acuerdo de repago de conformidad con la política de repago de la AVP (véase el Capítulo XVI). La AVP también podrá determinar que las circunstancias han cambiado y que la dificultad económica ahora es una dificultad a largo plazo. Para obtener más información sobre los procedimientos relacionados con la solicitud de una vista para presentar querellas basadas en la denegación de una exención por dificultades económicas, refiérase al Capítulo XIV, Querellas y apelaciones. 5. Dificultad económica a largo plazo Si la AVP determina que la dificultad económica es una a largo plazo, la AVP deberá eximir a la familia del requisito de alquiler mínimo mientras dicha dificultad continúe. La exención aplicará desde el primer día del mes siguiente a la solicitud de la familia hasta que termine la dificultad económica cualificada. Cuando se ha determinado que la dificultad económica es una a largo plazo, la familia no tiene que restituir el alquiler mínimo. El período de dificultad termina cuando aplica alguna de las siguientes circunstancias: a. En la recertificación especial o anual, el pago total del inquilino calculado es mayor que el alquiler mínimo. b. En el caso de situaciones de dificultad económica basadas en la pérdida de ingresos, se reconocerá la situación hasta que reciban nuevas fuentes de ingresos que sean, por lo menos, iguales a la cantidad de ingreso perdido. Por ejemplo, si se aprueba una exención por dificultad económica porque la familia ya no recibe un pago de $60 al mes de pensión alimenticia, la dificultad económica seguirá existiendo hasta que la familia reciba por lo menos $60 al mes en ingresos de otra fuente o que comience a recibir de nuevo la pensión alimenticia. c. En el caso de situaciones de dificultad económica basadas en gastos relacionados con dicha dificultad económica, se seguirá reconociendo la exención del alquiler mínimo hasta que la cantidad de exención acumulado sea igual al gasto incurrido. C. SUBSIDIOS DE SERVICIOS BÁSICOS [24 CFR 965, Subparte E] Se ofrecen subsidios de servicios básicos a las familias que pagan alquiler basado en sus ingresos, cuando el costo de los servicios básicos no está incluido en el pago del alquiler. Al determinar el alquiler basado en los ingresos, la AVP debe utilizar el subsidio de servicios básicos que aplica al tipo de unidad de vivienda alquilada por la familia. Para obtener información sobre las políticas para establecer y actualizar los subsidios de servicios básicos, refiérase al Capítulo XVI. 1. Revisión de los subsidios de servicios básicos [24 CFR 965.507] La AVP deberá revisar los criterios bajo los cuales se han establecido subsidios de servicios básicos por lo menos anualmente y, de ser necesario para continuar cumpliendo con las normas establecidas [24 CFR 965.505], debe establecer subsidios revisados. Entre una revisión y otra, la AVP solo revisará los subsidios de servicios básicos debido a un cambio en la tarifa, cuando lo exijan los reglamentos. Los ajustes a los pagos de los inquilinos a raíz de dichos cambios deberán ser retroactivos al primer día del mes posterior al mes en el que entró en vigor el último cambio de tarifa que se tomó en consideración al realizar dicha revisión. Estos cambios de tarifas no están sujetos al requisito de aviso con sesenta (60) días de anticipación [24 CFR 965.507(b)]. Los cálculos del alquiler del inquilino deberán reflejar todo cambio realizado en la lista de subsidios de servicios básicos de la AVP [24 CFR 960.253(c)(3)]. D. ALQUILER PRORRATEADO PARA FAMILIAS MIXTAS [24 CFR 5.520] Los reglamentos de HUD prohíben otorgar asistencia a miembros de la familia que no son elegibles. Una familia mixta es una familia en la que por lo menos un miembro de la familia es un ciudadano estadounidense o un inmigrante elegible y otros miembros de la familia no son elegibles. Con excepción de las familias con ingresos excesivos "NPHOI" que viven en proyectos de vivienda, la AVP debe prorratear la asistencia que se otorga a una familia mixta. La AVP determinará primero el pago total del inquilino como si todos los miembros de la familia fueran elegibles y luego prorrateará el pago del alquiler a base de la cantidad de miembros de la familia que son realmente elegibles. Para hacer esto, la AVP debe: 1. Restar el pago total del inquilino del alquiler fijo aplicable a la unidad. El resultado es el subsidio máximo al que podría cualificar la familia si todos los miembros fueran elegibles. 2. Dividir el subsidio máximo de la familia entre la cantidad de personas que componen la familia, para determinar el subsidio máximo por cada miembro de la familia que es elegible (subsidio máximo por cada miembro). 3. Multiplicar el subsidio máximo por cada miembro por la cantidad de miembros elegibles en la familia. 4. Restar el subsidio calculado en el último paso del alquiler fijo. Este es el pago total del inquilino (TTP) prorrateado. 5. Restar el subsidio de servicios básicos de la unidad del TTP prorrateado. Este es el alquiler prorrateado de la familia mixta. 6. Cuando el TTP de una familia mixta es mayor que el alquiler fijo aplicable, se utilizará el TTP como el TTP prorrateado. El TTP prorrateado menos el subsidio de servicios básicos es el alquiler prorrateado de la familia mixta. Se aplicarán alquileres fijos revisados al calcular el alquiler de una familia mixta en la primera recertificación anual luego de adoptarse la revisión. E. ALQUILERES FIJOS Y OPCIÓN DE ELEGIR EL TIPO DE ALQUILER [24 CFR 960.253] 1. Alquileres fijos [24 CFR 960.253(b)] El alquiler fijo tiene como objetivo fomentar la autosuficiencia y evitar desincentivar la residencia continuada de familias que tratan de lograr la autosuficiencia económica. Los cambios en los ingresos, gastos o composición de la familia no afectarán la cantidad del alquiler fijo, ya que no está basado en los ingresos. Las políticas relacionadas con la recertificación de familias que pagan un alquiler fijo se encuentran en el Capítulo IX, mientras que las políticas relacionadas con el establecimiento y revisión de los alquileres fijos están disponibles en el Capítulo XVI. 2. Opción de elegir el tipo de alquiler [24 CFR 960.253(a) y (e)] Con excepción de las familias con ingresos excesivos "NPHOI" en proyectos de vivienda, la AVP debe ofrecer a las familias una vez al año la opción de elegir entre un alquiler fijo y un alquiler basado en los ingresos. No se podrá ofrecer esta opción a la familia más de una vez al año. La AVP deberá documentar que se ofrecieron alquileres fijos a la familia de acuerdo con los métodos utilizados por la AVP para determinar alquileres fijos. La oferta anual de la AVP a la familia para elegir entre un alquiler fijo y un alquiler basado en los ingresos se hará al momento de la admisión y en cada recertificación anual subsiguiente. Las familias deberán presentar por escrito su elección de un alquiler fijo o un alquiler basado en los ingresos y se mantendrán dichas solicitudes en el expediente del inquilino como parte del proceso de admisión o de recertificación anual. La AVP deberá brindar suficiente información a las familias para que puedan tomar una decisión informada. Esta información debe incluir la política de la AVP para cambiar de un alquiler fijo a uno basado en los ingresos debido a una dificultad económica y la cantidad del alquiler que pagarían bajo cada opción, en dólares. No obstante, si la familia eligió el alquiler fijo el año anterior, la AVP solo tiene que establecer un alquiler basado en los ingresos para el año en que se lleva a cabo una recertificación de ingresos 0 si la familia lo solicita específicamente y presenta información actualizada sobre sus ingresos. 3. Cambio de un alquiler fijo a un alquiler basado en los ingresos debido a dificultades económicas [24 CFR 960.253(f)] Con excepción de las familias con ingresos excesivos "NPHOI" en proyectos de vivienda, una familia puede optar por cambiar de un alquiler fijo a un alquiler basado en los ingresos en cualquier momento, si no pueden pagar el alquiler fijo debido a una dificultad económica. Luego de determinar que existe una dificultad económica, la AVP permitirá que la familia se cambie de un alquiler fijo a uno basado en los ingresos, a partir del primer día del mes siguiente a la petición de la familia. a. Razones para enfrentar una dificultad económica: i. La familia ha experimentado una reducción en sus ingresos debido a cambios en sus circunstancias, incluida la pérdida 0 reducción de empleo, la muerte de un miembro de la familia o la reducción o pérdida de beneficios u otro tipo de asistencia. ii. La familia ha experimentado un aumento en los gastos debido a cambios en sus circunstancias, gastos médicos, cuido de niños, transportación, educación o gastos similares. iii. Otras situaciones que la AVP considere adecuadas. La AVP considera que el pago de un alquiler fijo es una dificultad económica si, al hacer el cambio, el alquiler basado en los ingresos sería menor que el pago de alquiler fijo [Guía de Ocupación de Vivienda Pública (PH OCC GB), pág. 137]. 4. Alquileres fijos y exclusión de ingresos devengados [Preguntas Frecuentes sobre Admisión y Ocupación (A&O FAQs)] Dado que la exclusión de ingresos devengados (EID) es un elemento de los alquileres basados en los ingresos, una familia que paga un alquiler fijo no puede cualificar para la exclusión de ingresos devengados, aunque un miembro de la familia experimente un evento que haría que la familia cualificara para 200 Página este beneficio. Si la familia decide más adelante pagar un alquiler basado en los ingresos, solo cualificarían para la exclusión de ingresos devengados si ocurriera un evento nuevo que los cualifique. Bajo el método original para calcular la exclusión de ingresos devengados, una familia que actualmente paga un alquiler fijo y que antes cualificaba para dicha exclusión de ingresos mientras pagaba un alquiler basado en los ingresos, y que se encuentra actualmente dentro del período de exclusión, podría continuar bajo el período de exclusión pagando un alquiler fijo siempre y cuando el empleo que es objeto de la exclusión continúe. Por consiguiente, en el caso de una familia que paga un alquiler fijo, el período de exclusión de un miembro de la familia podría expirar mientras la familia está pagando el alquiler fijo. Bajo el método de cálculo revisado, una familia que actualmente paga un alquiler fijo y que anteriormente cualificaba para la exclusión de ingresos devengados mientras pagaba un alquiler basado en los ingresos y actualmente se encuentra en su período de exclusión continuaría en el período de exclusión pagando un alquiler fijo independientemente de si el empleo que es el objeto de la exclusión continúa. Por consiguiente, el período de exclusión de un miembro de la familia podría expirar mientras la familia está pagando el alquiler fijo. CAPÍTULO VII: VERIFICACIÓN [24 CFR 960.259, 24 CFR 5.230, AVISO PIH 2023-27] A. RESUMEN La AVP debe verificar toda la información que se utiliza para establecer la elegibilidad y el nivel de asistencia de una familia y debe obtener la autorización de la familia por escrito para recopilar dicha información. Los solicitantes e inquilinos de los programas deben cooperar con el proceso de verificación como condición para recibir asistencia. La AVP debe seguir las directrices de verificación provistas por HUD en el Aviso PIH 2023-27 y en cualquier otra guía publicada por HUD. Este capítulo resume esos requisitos y presenta las políticas complementarias de la AVP.