3: SELECCIÓN DE INQUILINOS

A. RESUMEN La AVP debe establecer políticas de selección de inquilinos para las familias que serán admitidas al programa de vivienda pública [24 CFR 960.201(a)]. La AVP no debe exigir que las personas tengan un ingreso específico ni imponer cuotas raciales en ningún proyecto de vivienda [24 CFR 903.2(d)]. La AVP no debe asignar personas a un sector particular de una comunidad o a un proyecto o edificio en función de su raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar u origen nacional con el propósito de segregar las poblaciones [24 CFR 1.4(b)(1)(iii) y 24 CFR 903.2(d)(1)]. El orden en el que se seleccionará a las familias de la lista de espera depende del método de selección que elija la AVP y se ve afectado, en parte, por las preferencias de selección para las cuales la familia sea elegible. La disponibilidad de unidades también puede afectar el orden en el que se selecciona a las familias de la lista de espera. La AVP debe mantener un registro claro de toda la información requerida para verificar que se seleccione a la familia de la lista de espera de acuerdo con las políticas de selección de la AVP [24 CFR 960.206(e)(2)]. Las políticas de la AVP deben publicarse en todos los lugares donde la AVP recibe las solicitudes. La AVP debe proporcionar una copia de sus políticas de selección a todo solicitante o inquilino que así lo solicite, sin ningún costo. B. MÉTODO DE SELECCIÓN La AVP debe describir el método para seleccionar a las familias solicitantes de la lista de espera, así como el sistema de preferencias de admisión que empleará. 1. Preferencias locales [24 CFR 960.206] La AVP puede establecer preferencias locales y dar prioridad a familias que reúnen esos criterios. HUD autoriza e impone restricciones específicamente sobre determinados tipos de preferencias locales. También permite que la AVP establezca otras preferencias locales, a su discreción. Todas las preferencias locales que se establezcan deben estar en consonancia con el plan de la AVP y el plan consolidado y deben estar basadas en las necesidades y prioridades locales de vivienda que puedan documentarse mediante fuentes de datos generalmente aceptadas [24 CFR 960.206(a)]. La AVP agregará las preferencias locales utilizando un sistema en el que se asignarán puntos a cada preferencia. La AVP tiene dos (2) niveles de preferencia: Categoría 1 y Categorías A, B y C. Las Categorías A, B y C son preferencias iguales (no jerárquicas y no ponderadas). Las preferencias están disponibles para las familias que cualifiquen si se confirma que estas cualifican al momento de la certificación. Las familias que cualifican para recibir preferencias se organizarán de acuerdo con la fecha y hora de su solicitud, según corresponda. Las preferencias no se combinan, una familia que cualifica para dos preferencias no ocupará una posición más alta en la lista que una familia que cualifique para una sola preferencia. a. Categoría 1: Preferencia bajo la Violencia Doméstica (Ley VAWA), Unificación Familiar y Persona/Familia Desplazada. i. Violencia Doméstica Una víctima que está huyendo o tratando de huir de una situación de violencia doméstica, violencia de pareja, agresión sexual, acoso u otra situación peligrosa o que amenaza su vida y que se relaciona con la violencia contra la persona o contra un miembro de la familia, incluidos los niños, que ha ocurrido en la residencia primaria donde la persona o la familia pasa la noche o que ha provocado que la persona o la familia tenga miedo de regresar a su residencia primaria donde pasa la noche; y no tiene ninguna otra residencia; y carece de recursos o redes de apoyo es decir, familiares, amigos y redes sociales religiosas o de otro tipo para conseguir otra vivienda permanente. ii. Unificación familiar Familias para quienes la falta de vivienda es un factor primario en: La colocación inminente de uno o varios menores de la familia en un centro bajo cuidado temporero fuera del hogar; La demora en retornar uno o varios menores de la familia de un centro bajo cuidado temporero fuera del hogar y entregarlos a la familia; o menores que están en custodia del gobierno para quienes la colocación es necesaria para evitar que queden sin hogar; iii. Persona/familia desplazada Una persona o familia cuya vivienda quedó destruida recientemente 0 quedó inhabitable por un desastre declarado por el gobierno 2 (federal, estatal, territorial), incluida toda persona o familia que se aloja actualmente en una vivienda temporera y que no ha conseguido otra vivienda. Una persona o familia que reclama preferencia bajo Violencia Doméstica, Unificación Familiar 0 Persona/Familia Desplazada debe tener la capacidad de demostrar que cualifica para dicha preferencia. b. Categoría A: i. Persona/familia sin hogar Una persona o familia cuya residencia primaria durante la noche es un lugar público o privado no diseñado para ser utilizado regularmente como un lugar en donde las personas y las familias que han perdido su residencia primaria debido a una situación de emergencia pueden dormir. Una persona o familia que vive en un refugio público o privado diseñado para ofrecer alojamiento temporero; o Una persona o familia que ha salido de una institución (incluido un hospital) donde residió durante noventa (90) días o menos o que vivió en un refugio de emergencia o en un lugar no apto para ocupación por humanos inmediatamente antes de ingresar a dicha institución. En el caso de las familias que están en proceso de desahucio o siendo desalojada de una vivienda no subsidiada por falta de pago del alquiler u otros causales. Los casos se evaluarán de 2 Las solicitudes de antiguos inquilinos de vivienda pública 0 inquilinos del programa de vales de elección de vivienda y victimas de desastres declarados por el gobierno federal se procesarán primero que las demás solicitudes en la lista de espera, de acuerdo con su necesidad. manera individual para determinar su elegibilidad para recibir preferencia como personas sin hogar. Familias que son referidas por la Agencia Estatal 0 Municipal para el Manejo de Emergencias que certifican que la vivienda actual de la familia no está habitable para residir. Familias que son referidas por las autoridades locales o federales por ser testigos de un crimen o por brindar información sobre actividades criminales a una agencia del orden público federal o local y que una agencia del orden público federal o local recomienda reubicar a la familia en otra vivienda para evitar o reducir el riesgo de violencia contra la familia. Los solicitantes que no tienen un hogar estable y viven con un familiar o van de casa en casa se considerarán como personas sin hogar. Las familias que han sido desalojadas de una vivienda debido a actividades criminales violentas o actividades relacionadas con las drogas no tendrán derecho a recibir preferencia para personas sin hogar. Los solicitantes que se encuentran en un contrato de arrendamiento de viviendas subsidiadas no se les considerará como personas sin hogar. Antes de hacer una oferta de vivienda a un solicitante sin hogar, la AVP debe verificar que la familia está dispuesta y tiene la capacidad de cumplir con el contrato de alquiler de la AVP. Esta preferencia no se basa en la política de "vivienda primero", sino que es para personas y familias que están "listas para la vivienda".⁵ c. Categoría B: i. Preferencia para familias trabajadoras Las familias trabajadoras recibirán preferencia en la lista de espera sujeto a que la AVP cumpla con el reglamento de HUD de asignar 5 Se considerará que un solicitante está "listo para la vivienda" si la familia puede documentar su capacidad para cumplir con el contrato de alquiler de la AVP. Esto no solo se logra consultando a los arrendadores anteriores, sino también a otras fuentes confiables y fidedignas, como trabajadores sociales, proveedores de alojamiento de emergencia, etc. como mínimo el cuarenta por ciento (40%) de las nuevas admisiones a familias de ingresos extremadamente bajos en un año calendario. Una "familia trabajadora" es una en la que un miembro adulto de la familia ha trabajado un mínimo de veinte (20) horas semanales cobrando el salario mínimo federal durante los últimos ciento veinte (120) días calendario cuando se solicita la preferencia. Los solicitantes a quienes se les otorga una vivienda bajo la Preferencia para Familias o Personas Trabajadoras deben conservar su empleo durante por lo menos tres (3) meses a partir de la fecha en que se firma el contrato de alquiler. No se llevará a cabo un proceso de recertificación especial para los inquilinos que no logren conservar su empleo sin causa justificada y se les continuará cobrando el alquiler con base en los ingresos de su empleo por un período de tres (3) meses. La terminación del empleo por causa justificada no incluye no reportarse a trabajar, tener ausencias excesivas, llegar tarde al trabajo con regularidad, utilizar lenguaje ofensivo, cometer hurto u otra conducta provocada directamente por las acciones del inquilino. Una familia en la que el jefe de familia, el cojefe de familia o el cónyuge, o el único miembro de la familia, es una persona de sesenta y dos (62) años o más o una persona con discapacidades, según se define en esta política, de acuerdo con los reglamentos de HUD, recibirá consideración bajo la preferencia para familias trabajadoras. d. Categoría C: i. Persona con discapacidades Una familia en la que hay una persona con discapacidades documentada que no necesita los elementos de una unidad accesible por problemas de movilidad, audición o pérdida de visión. ii. Veterano Una persona que sirvió en el Ejército, la Marina, la Infantería de Marina, la Fuerza Aérea, la Fuerza Espacial, la Guardia Costera 0 un Componente de la Reserva (Guardia Nacional y Reserva) de los Estados Unidos, que reúne los siguientes criterios: Recibió una baja militar que no fue deshonrosa (véase el 38 U.S.C. § 101(18)); y Por lo menos un día del servicio activo (véase el 38 U.S.C. § 101(21)) incluyó el tiempo dedicado al adiestramiento básico para miembros en servicio activo; o Servicio federal activo en la Guardia Nacional y la Reserva (no incluye servicio no activo y servicio activo en adiestramiento, véase 38 U.S.C. § 101(22), (23)); 0 Todo período de servicio no activo o servicio activo en adiestramiento durante el cual un miembro de la Guardia Nacional y la Reserva sufrió una discapacidad relacionada con el servicio militar por causa de una enfermedad o una lesión que sufrió o que se agravó en el cumplimiento del deber (véase 38 U.S.C. § 101(24)). e. Unidades de una sola habitación: Se dará prioridad a los adultos mayores, familias con personas discapacitadas y personas desplazadas sobre otras personas solteras, siempre y cuando no se viole la Ley contra la Discriminación por Edad de 1975. C. MANEJO DE LAS PREFERENCIAS 1. Dependiendo de la cantidad de tiempo que un solicitante podría tener que permanecer en la lista de espera, la AVP verificará las preferencias al momento de la solicitud (cuando la lista de espera es corta 0 no existe una lista) o pedirá a los solicitantes que certifiquen que cualifican para una preferencia durante el proceso de presolicitud (si el tiempo de espera para recibir admisión es de más de cuatro meses). Verificar las preferencias es uno de los primeros pasos al procesar la admisión de los solicitantes cuando una familia se acerca al tope de la lista. Si la certificación de preferencia tiene más de ciento veinte (120) días a la fecha de admisión, el solicitante debe presentar una nueva certificación, a menos que exista una discapacidad que no se espera que cambie. 2. La AVP podrá usar una certificación para determinar que la familia cualifica para recibir la preferencia. La familia debe notificar a la AVP cualquier cambio que pueda afectar su capacidad para cualificar para una preferencia. 3. Los solicitantes que son elegibles y que auto certifican que cualifican para una preferencia se les colocará en lista de espera en el grupo de solicitantes correspondiente. 4. Los solicitantes que auto certifican una preferencia al momento de la presolicitud y que no pueden confirmar su estatus de preferencia al momento de la certificación pasarán a la categoría de no preferencia, de acuerdo con la fecha y la hora de solicitud. 5. Los solicitantes que no están de acuerdo con la clasificación de preferencia que les otorgó la AVP no pueden presentar una querella. El Procedimiento para presentar querellas de la AVP solo aplica a los inquilinos, no a los solicitantes. 6. Los solicitantes que no cualifican para una preferencia se incluirán en el inventario de solicitudes de acuerdo con la fecha y hora de la solicitud. 7. Es responsabilidad del solicitante notificar a la AVP cualquier cambio en su estatus de preferencia. Si el estatus de preferencia de un solicitante cambia mientras está en la lista de espera, se ajustará su posición en la lista para reflejar dicho cambio. En el caso de los solicitantes que tienen la misma categoría de preferencia, se utilizará la fecha y la hora de la solicitud para determinar su posición en la lista de espera. D. UNIDADES ACCESIBLES Si un solicitante cualificado que está en la lista de espera requiere una unidad accesible, se le ofrecerá una unidad accesible vacante que esté disponible antes de ofrecerle dicha unidad a un solicitante que no necesita una unidad con esas características. La AVP mantendrá una lista de espera aparte para las unidades completamente accesibles. E. REQUISITO DE SELECCIÓN CON BASE EN LOS INGRESOS ("INCOME TARGETING") [24 CFR 960.202(B)] HUD exige que las familias de ingresos extremadamente bajos (ELI, por sus siglas en inglés) constituyan por lo menos el cuarenta por ciento (40%) de las familias admitidas al programa de vivienda pública durante el año fiscal de la AVP. Las familias de ingresos extremadamente bajos son aquellas cuyo ingreso anual es igual o menor que el límite federal de pobreza o el treinta por ciento (30%) del ingreso promedio del área, lo que sea mayor [Aviso del Registro Federal 6/25/14]. Para garantizar que se cumpla este requisito, la AVP puede pasar por alto en la lista a las familias que no son de ingresos extremadamente bajos, para seleccionar a una familia que sí tenga ingresos extremadamente bajos. La AVP supervisará el progreso alcanzado para cumplir con el requisito de ingresos extremadamente bajos durante el año fiscal. Se seleccionará a las familias con ingresos extremadamente bajos antes que a otras familias elegibles según sea necesario para garantizar el cumplimiento con el requisito de selección a base de los ingresos. F. PROYECTOS DE VIVIENDA DE POBLACIÓN MIXTA [24 CFR 960.407] Un proyecto de vivienda de población mixta es un proyecto de vivienda pública o parte de dicho proyecto que se reservó inicialmente para familias de adultos mayores o de personas discapacitadas (y que ha conservado dicho uso) o que en algún momento luego de su inicio, la AVP recibió aprobación de HUD para dar preferencia a las familias compuestas por adultos mayores y personas discapacitadas en todas las unidades del proyecto (o parte del proyecto) al seleccionar a los inquilinos [24 CFR 960.102]. Una familia adultos mayores significa una familia en la que el jefe de familia, el cónyuge o el cojefe de familia, o el único miembro de la familia es una persona que tiene por lo menos sesenta y dos (62) años. Una familia de personas discapacitadas significa una familia en la que el jefe de familia, el cónyuge, el cojefe de familia 0 el único miembro de la familia es una persona con discapacidades [24 CFR 5.403]. La AVP debe dar la misma preferencia a las familias de adultos mayores y de personas discapacitadas al seleccionar a estas familias para admisión en un proyecto de población mixta. La AVP no puede limitar la cantidad de familias de adultos mayores 0 de personas discapacitadas que pueden ocupar un proyecto de población mixta. Al seleccionar familias de adultos mayores o de personas discapacitadas para ocupar estas unidades, la AVP debe ofrecer primero las unidades que tengan elementos de accesibilidad a las familias que tengan una persona con discapacidades y que requieran los elementos de accesibilidad que incluyen dichas unidades. La AVP no puede discriminar contra familias de adultos mayores o de personas con discapacidades en las que haya niños (Ley de Reforma de la Equidad de Vivienda de 1988). G. UNIDADES DESIGNADAS PARA ADULTOS MAYORES [24 CFR 945] La AVP puede designar proyectos o partes de un proyecto de vivienda pública específicamente para familias de adultos mayores o de personas con discapacidades con la aprobación de HUD. La AVP cuenta con la aprobación de HUD para establecer listas de espera específicas para las propiedades designadas para adultos mayores. Los solicitantes pueden seleccionar hasta tres (3) proyectos de vivienda designados para adultos mayores. El solicitante podrá cambiar su selección en cualquier momento antes del proceso de solicitud. Los solicitantes no podrán cambiar su selección una vez que se haya procesado la solicitud. Todos los adultos mayores que soliciten vivienda pública serán colocados en la lista de espera del lugar que seleccionaron. Cuando surge una unidad disponible (p. ej., un estudio o un apartamento de una habitación), se ofrecerá la unidad a la primera familia elegible. Si la familia no responde a una oferta de unidad o rechaza la unidad o rehúsa someterse a evaluación para una unidad sin causa justificada, incluso si el rechazo se debe al tamaño de la unidad (no relacionado a número de habitaciones), se eliminará al solicitante de la lista de espera. Los solicitantes que rechazan el proceso de evaluación o que rechazan una oferta de una unidad por alguna razón, incluso porque prefieren un lugar diferente, serán eliminados de la lista de espera de ese lugar y deberán volver a solicitar cuando se reabra la lista, si se reabre. No obstante, un solicitante podrá rechazar la oferta sin penalidad si dicha oferta se hace como parte de la política desconcentración de la pobreza. Si se rechaza la unidad o se rehúsa la evaluación para una unidad por causa justificada, se volverá a incluir el nombre del solicitante a la lista de espera con la fecha original de su solicitud. La AVP determinará si hubo causa justificada. Esto solo aplica a la lista de espera de preferencia para la unidad rechazada. En el caso de las listas de espera de las propiedades designadas para adultos mayores, pueden aplicarse las preferencias que se indican en este capítulo. Si no hay suficientes familias de adultos mayores para ocupar las unidades en un proyecto designado para adultos mayores, la AVP puede permitir que familias de personas que son casi adultos mayores ocupen dichas unidades [24 CFR 945.303(c)(1)] de acuerdo con la designación aprobada por HUD. Si no hay una cantidad suficiente de familias de adultos mayores y de personas que son casi adultos mayores para ocupar las unidades en un proyecto designado para familias de adultos mayores, la AVP debe poner a la disposición de otras familias toda unidad que esté lista para alquiler y que haya estado vacante durante más de sesenta (60) días consecutivos [24 CFR 945.303(c)(2)]. H. DESCONCENTRACIÓN DE LA POBREZA Y COMBINACIÓN DE INGRESOS [24 CFR 903.1 y 903.2] La política de admisión de la AVP debe contemplar la desconcentración de la pobreza y la combinación de ingresos, al atraer a inquilinos de ingresos más elevados a proyectos para personas de ingresos más bajos y atraer a los inquilinos de ingresos más bajos a proyectos para personas de ingresos más altos. El plan anual de la AVP debe incluir una declaración sobre sus políticas de desconcentración de la pobreza [24 CFR 903.7(b)]. La política de desconcentración de la pobreza de la AVP debe cumplir con el requisito de selección a base de los ingresos ("income targeting") [24 CFR 903.2(c)(5)]. Los proyectos sujetos al requisito de desconcentración de la pobreza se conocen como "covered development" e incluyen proyectos de vivienda pública de ocupación general (familiar). Los siguientes proyectos no están sujetos a los requisitos de desconcentración de la pobreza y combinación de ingresos: proyectos operados por la AVP con menos de cien (100) unidades de vivienda pública; proyectos de población mixta 0 proyectos diseñados específicamente para adultos mayores 0 personas con discapacidades; proyectos operados por la AVP con un (1) solo proyecto de ocupación general; proyectos aprobados para demolición o conversión a vivienda pública para inquilinos, y proyectos aprobados para un plan de financiamiento mixto mediante el uso de fondos del programa HOPE IV o fondos de vivienda pública [24 CFR 903.2(b)]. 1. Pasos para la implementación [24 CFR 903.2(c)(1)] Para implementar el requisito estatutario de desconcentración de la pobreza y estipular la combinación de ingresos en los proyectos cubiertos, la AVP debe llevar a cabo los siguientes pasos: Paso 1. La AVP debe determinar el ingreso promedio de todas las familias que residen en todos los proyectos cubiertos de la AVP. La AVP podrá utilizar la mediana de ingresos, en lugar del ingreso promedio, si la agencia incluye una explicación escrita en su plan anual para justificar el uso la mediana de ingresos. Paso 2. La AVP debe determinar el ingreso promedio (o la mediana de ingresos, si se utilizó en el Paso 1) de todas las familias que residen en cada proyecto cubierto. Para determinar el ingreso promedio de cada proyecto, la AVP tiene la opción de ajustar su análisis de ingresos al tamaño de la unidad, de acuerdo con los procedimientos que indica HUD. Paso 3. La AVP debe determinar si cada uno de sus proyectos cubiertos está por encima, dentro o por debajo de la escala de ingresos establecida (EIR, por sus siglas en inglés), que fluctúa entre el 85% y el 115% del ingreso familiar promedio determinado en el Paso 1. No obstante, el límite superior nunca debe ser menor que el ingreso en el cual se definiría una familia como una familia de ingresos extremadamente bajos (nivel de pobreza federal 0 treinta por ciento (30%) de la mediana de ingresos, lo que sea mayor). Paso 4. Si la AVP tiene proyectos cubiertos cuyo ingreso promedio está fuera del EIR, entonces debe determinar si estos proyectos están en consonancia con sus objetivos locales y su plan anual. Paso 5. Cuando no se incluye en plan anual una explicación 0 una justificación del perfil de ingresos de un proyecto cubierto, la AVP debe incluir en su política de admisión una política específica para estipular la desconcentración de la pobreza y la combinación de ingresos. Dependiendo de las circunstancias locales, la política de desconcentración de la AVP puede incluir, pero no se limita a, lo siguiente: 1. Ofrecer incentivos para alentar a las familias a aceptar unidades en proyectos donde se necesita su nivel de ingresos, lo que incluye incentivos de alquiler, planes de mercadeo afirmativo o servicios o comodidades adicionales. 2. Dirigir las inversiones y mejoras de capital hacia proyectos cuyo ingreso promedio está por debajo del EIR para alentar a las familias con ingresos por encima del EIR a aceptar unidades en esos proyectos. 3. Establecer una preferencia de admisión para familias trabajadoras en proyectos que están por debajo del EIR. 4. Pasar por alto a una familia en la lista de espera para beneficiar a otra familia, en un esfuerzo por adelantar los objetivos de desconcentración de la pobreza. 5. Establecer otras estrategias permitidas por ley y determinadas por la AVP en consulta con los inquilinos y la comunidad a través del plan anual, de manera que responda a las necesidades locales y los objetivos estratégicos de la AVP. Las familias tendrán total discreción para aceptar una oferta de una unidad bajo la política de la AVP para la desconcentración de la pobreza. La AVP no deberá tomar ninguna acción adversa contra una familia elegible por no aceptar una oferta de una unidad bajo la política de desconcentración de la pobreza [24 CFR 903.2(c)(4)]. Si, en la revisión anual, los ingresos promedio de todos los proyectos de ocupación general están dentro del EIR, se considerará que la AVP está en cumplimiento del requisito de desconcentración de la pobreza y no será necesario adoptar ninguna otra medida.