1: ALQUILER

A. RESUMEN Una familia elegible puede ocupar una unidad de vivienda bajo los términos de un contrato de alquiler. El contrato de alquiler debe cumplir con todos los requisitos reglamentarios y con todas las leyes y códigos estatales y locales aplicables. El plazo del contrato de alquiler deberá ser por un período de doce (12) meses. El contrato deberá renovarse automáticamente por otro período de doce (12) meses, pero la AVP no podrá renovar el contrato si la familia ha violado el requisito de servicio comunitario y si se determina que la familia tiene ingresos excesivos durante veinticuatro (24) meses consecutivos [24 CFR 966.4(a)(2)]. La AVP adoptó e implementó políticas sobre entornos libres de humo, según requerido por HUD y las leyes estatales. Este artículo contiene información reglamentaria sobre el alquiler, según corresponda, así como las políticas de alquiler de la AVP. Para ver las políticas sobre los requisitos de alquiler para familias cuyos ingresos han excedido el límite de ingresos durante veinticuatro (24) meses consecutivos, refiérase al Capítulo XIII, Familias con ingresos excesivos. B. ORIENTACIÓN SOBRE EL CONTRATO DE ALQUILER Luego de aceptar la unidad, pero antes de su ocupación, un representante de la AVP ofrecerá orientación a la familia sobre el contrato de alquiler. El jefe de familia 0 el cónyuge están obligados a asistir a esta orientación. C. AGENDA DE ORIENTACIÓN Cuando las familias asisten a la orientación sobre el contrato de alquiler, se les entregará lo siguiente: 1. Una copia del contrato de alquiler 2. Una copia del procedimiento de la AVP para presentar querellas 3. Una copia de la lista de cargos por mantenimiento de la AVP 4. Una copia del formulario "¿Vale la pena cometer fraude?" (Formulario HUD- 1141-OIG), que explica las acciones que la familia debe evitar y las penalidades por abusar del programa 5. Una copia de "Lo que usted debe saber sobre el Sistema EIV," una guía sobre el sistema de Verificación de Ingresos Empresariales (sistema EIV) publicada por HUD como un anejo al Aviso PIH 2017-12 6. Una copia del Formulario HUD-5380, Aviso de Derechos de Ocupación bajo la Ley sobre la Violencia contra la Mujer (Ley VAWA) 7. Una copia de Formulario HUD-5382, Certificación de Violencia Doméstica, Violencia de Pareja, Agresión Sexual o Acoso 8. Una copia de política de la AVP sobre entornos libres de humo 9. Folleto de HUD sobre la pintura a base de plomo, titulado, "Proteja a su familia contra el plomo en su hogar", 10. El ACOP estará disponible en las oficinas de la AVP y en las Oficinas de Administración de cada proyecto. Además, estará disponible en la página web: https://www.avp.pr.gov/. Los temas que se discutirán y se explicarán a las familias incluyen: 1. Cargos aplicables 2. Análisis y explicación de las disposiciones del contrato de alquiler 3. Solicitudes de mantenimiento de la unidad y órdenes de trabajo 4. Requisitos para la recertificación especial 5. Análisis y explicación de los formularios de ocupación 6. Requisitos de servicio comunitario 7. Elección del tipo de alquiler por parte de la familia 8. Protecciones que ofrece la Ley VAWA 9. Políticas sobre entornos libres de humo D. POLÍTICA SOBRE ENTORNOS LIBRES DE HUMO Todas las propiedades que la AVP posee, construye, adquiere 0 rehabilita son espacios libres de humo. Debido al aumento en el riesgo de incendios, el aumento en los costos de mantenimiento y los efectos conocidos del humo de segunda mano sobre la salud, fumar está prohibido en todas las áreas de la propiedad, lo que incluye todos los edificios, todas las áreas comunes, en el interior de las unidades de vivienda, garajes, áreas de estacionamiento y dentro de veinticinco (25) pies de distancia de los edificios, incluidas las entradas, pórticos, balcones y divisiones. El vapeo también está prohibido en instalaciones que son propiedad de la AVP. Los inquilinos tienen la responsabilidad de asegurarse de que los miembros de la familia y los huéspedes cumplan con esta regla. Fumar significa inhalar, exhalar, quemar, poseer o tener encendido un cigarro, cigarrillo, pipa o producto de tabaco, marihuana o una planta, incluidos los vapores de nicotina (vapeo). Toda violación de la política sobre entornos libres de humo se considerará como una violación del contrato de alquiler. Bajo ningún concepto, ningún miembro de la composición familiar o visitante, podrá remover, alterar ni obstruir el detector de humo y/o monóxido de carbono y sus componentes (baterías, cables, tapas, entre otras piezas que no permitan el funcionamiento del dispositivo). E. FIRMA DEL CONTRATO DE ALQUILER El contrato de alquiler debe estar firmado por el inquilino y la AVP, salvo en el caso de las renovaciones automáticas del contrato de alquiler [24 CFR 966.4(a)(3)]. El contrato de alquiler se firma al momento de la admisión de un inquilino nuevo. También se firma un contrato nuevo cuando el inquilino se transfiere de una unidad de la AVP a otra unidad. El contrato de alquiler debe indicar la composición del hogar según aprobada por la AVP (los miembros de la familia y el cuidador/auxiliar aprobado por la AVP, si alguno) [24 CFR 966.4(a)(1)(v)]. Refiérase al Capítulo VIII para ver las políticas relacionadas con cambios en la composición familiar durante la vigencia del contrato de alquiler. El jefe de familia, el cónyuge o el cojefe, así como todos los demás miembros adultos del hogar, deberán firmar el contrato de alquiler de vivienda pública no más tarde de cuarenta y ocho (48) horas luego de la admisión. El jefe de familia recibirá una copia del contrato firmado y la AVP conservará una copia en el expediente del inquilino. En el expediente de un hogar donde hay un cuidador/auxiliar que vive en el hogar se incluirán documentos firmados por dicho cuidador/auxiliar que indiquen que esa persona no es una de las partes en el contrato de alquiler y no tiene derecho a recibir asistencia de la AVP. El cuidador/auxiliar solo está autorizado a vivir en la unidad mientras se desempeña como el proveedor de cuidado del miembro de la familia que requiere dicho servicio. F. MODIFICACIONES AL CONTRATO DE ALQUILER El contrato de alquiler podrá modificarse en cualquier momento mediante un acuerdo por escrito entre el inquilino y la AVP [24 CFR 966.4(a)(3)]. 1. Modificaciones al formulario de alquiler [24 CFR 966.4(l)(2)(iii)(E)] [24 CFR 966.3] Cuando la AVP tenga la intención de modificar o revisar listas de cargos especiales o reglas y reglamentos, la AVP publicará una copia del aviso en la oficina central y enviará una copia del aviso por correo a cada familia inquilina. La documentación del aviso correspondiente se incluirá en el expediente de cada inquilino. La AVP notificará los cambios propuestos con al menos treinta (30) días de anticipación y dará la oportunidad a los inquilinos para que emitan sus comentarios antes de adoptar formalmente un nuevo contrato de alquiler. Luego de incorporarse los cambios propuestos al contrato de alquiler y de ser aprobados por la Junta, se deberá notificar a cada familia por lo menos sesenta (60) días antes de la fecha de vigencia del nuevo contrato de alquiler o de revisión del contrato de alquiler. Si un inquilino se niega a aceptar modificaciones admisibles y razonables al contrato de alquiler realizadas de conformidad con los requisitos de HUD, o requeridas por HUD, esto será motivo para terminar el alquiler de acuerdo con las políticas establecidas en el Capítulo XIII. 2. Otras modificaciones Se enmendará el contrato de alquiler para reflejar todo cambio en la composición familiar. Se firmará un nuevo contrato para reflejar los cambios en la composición familiar. Las políticas que rigen cómo y cuándo deben informarse los cambios en la composición familiar están disponibles en el Capítulo IX, Recertificaciones. G. PAGOS BAJO EL CONTRATO DE ALQUILER 1. Pagos de alquiler [24 CFR 966.4(b)(1)] Las familias deben pagar la cantidad del canon de alquiler mensual determinado por la AVP de conformidad con los reglamentos de HUD y otros requisitos. La cantidad del alquiler que pagará el inquilino está sujeto a cambios de acuerdo con los requisitos de HUD. El contrato de alquiler especificará la cantidad inicial del alquiler que pagará el inquilino al comienzo del período de alquiler y la AVP notificará por escrito cualquier cambio en la cantidad del alquiler y cuándo entrará en vigor dicho cambio. El alquiler se considera vencido y pagadero a la AVP en el lugar designado por la agencia el primer día de cada mes o en la fecha que establezca el Contrato de Arrendamiento. Si el día primero cae en un fin de semana o un día feriado, el alquiler se considerará vencido y pagadero el primer día laborable subsiguiente. Si la cantidad del alquiler de una familia cambia, la AVP notificará a la familia la nueva cantidad y la fecha de vigencia mediante el envío de un "Aviso de Ajuste de Alquiler", el cual se convertirá en un anejo del contrato de alquiler. 2. Cargo por cheque devuelto [24 CFR 966.4(b)(3);] Cuando un cheque es devuelto por fondos insuficientes o se emite contra una cuenta que está cerrada, se considerará que no se ha pagado el alquiler y se cobrará a la familia un cargo de $25.00 por cheque devuelto. El cargo vence y es pagadero catorce (14) días después de su facturación. 3. Cargos por mantenimiento y daños [24 CFR 966.4(b)(2)]. La AVP cobrará al inquilino por gastos de mantenimiento y reparación más allá del uso y desgaste normal de la unidad. Además, se cobrará los costos de reparación por las alteraciones realizadas en la unidad por parte del inquilino, si la AVP no las autoriza. Cuando corresponda, se cobrarán cargos por mantenimiento y/o daños a las familias de conformidad con la lista actual de cargos de la AVP. Los trabajos que no estén incluidos en la lista se cobrarán en función del costo real de labor y materiales para realizar las reparaciones necesarias (incluidas las horas extra, si corresponde). Los avisos de cargos por mantenimiento y daños se enviarán mensualmente por correo de acuerdo con los requisitos relacionados con los avisos de acciones adversas. Los cargos vencen y son pagaderos catorce (14) días calendario luego de su facturación. Si la familia solicita una vista para presentar querellas dentro del período requerido, la AVP no podrá tomar acción por la falta de pago de los cargos hasta que concluya el proceso de querella. La falta de pago de los cargos de mantenimiento y daños constituye una violación del contrato de alquiler y es motivo para desalojo.