2: RESCISIÓN OBLIGATORIA POR PARTE DE LA AVP

A. RESUMEN HUD exige la rescisión obligatoria del contrato de alquiler por determinadas acciones o inacciones de la familia. Existen otras acciones o inacciones de la familia que constituyen motivo para rescindir el contrato de alquiler, pero por las cuales la rescisión no es obligatoria. La AVP debe establecer políticas para rescindir el contrato de alquiler en casos en los que la rescisión es opcional para la AVP. Cuando HUD exige la rescisión debido a las acciones o inacciones del inquilino, la AVP no tiene opción. En esos casos, es obligatorio terminar el contrato de alquiler de la familia. Este artículo describe las situaciones en las cuales HUD exige que la AVP termine el contrato de alquiler. B. AUSENCIA DE CONSENTIMIENTO [24 CFR 960.259(a) y (b)] La AVP debe rescindir el contrato de alquiler si un miembro de la familia no firma o no presenta un formulario de consentimiento que debe firmar para una recertificación. Véase una discusión completa de los requisitos de consentimiento en el Capítulo VII. C. FALTA DE DOCUMENTACIÓN DE CIUDADANÍA [24 CFR 5.514(c) y (d) y 24 CFR 960.259(a)] La AVP debe rescindir el contrato de alquiler si (1) la familia no presenta, dentro del período requerido, la documentación requerida sobre la ciudadanía o el estatus migratorio de un miembro de la familia; (2) la familia presenta evidencia de ciudadanía y estatus migratorio elegible dentro del período estipulado, pero la verificación primaria y secundaria del Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS, por sus siglas en inglés) no confirma un estatus migratorio elegible para la familia, por lo que ningún miembro de la familia es elegible; o (3) la AVP determina que un miembro de la familia ha permitido que otra persona que no es elegible para recibir asistencia resida (de manera permanente) en la unidad. En el caso del (3), dicha rescisión deberá ser por un período no menor de veinticuatro (24) meses. Esto no aplica a personas no ciudadanas que no son elegibles y que ya viven en el hogar donde la familia recibe asistencia prorrateada. Véase una discusión completa de los requisitos de documentación en el Capítulo VII. D. FALTA DE DIVULGACIÓN Y DOCUMENTACIÓN DE LOS NÚMEROS DE SEGURO SOCIAL [24 CFR 5.218(c), 24 CFR 960.259(a)(3), Aviso PIH 2018- 24] La AVP pospondrá la rescisión y dará a la familia la oportunidad de cumplir con el requisito por un período de noventa (90) días calendario por circunstancias que están fuera del control del participante, como un retraso en el procesamiento de la solicitud del Número de Seguro Social en la SSA, un desastre natural, un incendio, una muerte en la familia u otra emergencia, si existe la posibilidad de que el participante pueda divulgar el Número de Seguro Social en el plazo previsto. Refiérase al Capítulo VII para ver una discusión completa de los requisitos de documentación y certificación requisitos. E. RECHAZO DE UNA OFERTA DE LA AVP PARA REVISAR EL CONTRATO DE ALQUILER [24 CFR 966.4(1)(2)(ii)(E)] La AVP debe rescindir el contrato de alquiler si la familia no acepta una oferta de la AVP para revisar el contrato existente, siempre y cuando la AVP haya hecho lo siguiente: 1. La revisión se lleva a cabo usando un formulario adoptado por la AVP de acuerdo con lo establecido en [24 CFR 966.3] con relación a los requisitos de aviso a las organizaciones de residentes e inquilinos y su oportunidad para presentar comentarios. 2. La AVP ha notificado por escrito la oferta de revisión por lo menos sesenta (60) días calendario antes de la fecha programada para la revisión del contrato de alquiler. 3. La AVP ha especificado en su oferta un límite de tiempo razonable para que la familia acepte la oferta. Refiérase al Capítulo VIII para ver información concerniente a las políticas de la AVP para ofrecer revisiones de los contratos de alquiler. F. CONDENAS POR FABRICACIÓN O PRODUCCIÓN DE METANFETAMINAS [24 CFR 966.4(1)(5)(i)(A)] La AVP deberá rescindir el contrato de alquiler de inmediato si determina que un miembro del hogar ha sido condenado por la fabricación o producción de metanfetaminas en los predios de un proyecto de vivienda subsidiado con fondos federales. En el Capítulo XIII se encuentra la definición que da HUD al término predios. G. AGRESORES SEXUALES EN REGISTROS VITALICIOS [Aviso PIH 2012- 28] Si la AVP descubre que un miembro de un hogar que recibe asistencia estaba sujeto a un requisito de registro vitalicio en el momento de la admisión y se le admitió por error después del 25 de junio de 2001, la AVP debe suspender la asistencia de inmediato a ese miembro del hogar. En esta situación, la AVP debe ofrecer a la familia la oportunidad de remover del hogar al miembro de la familia que no es elegible. Si la familia no está dispuesta a remover a la persona del hogar, la AVP debe suspender la asistencia al hogar. H. INCUMPLIMIENTO CON LOS REQUISITOS DE SERVICIO COMUNITARIO [24 CFR 966.4(1)(2)(ii)(D), 24 CFR 960.603(b) y 24 CFR 960.607(b)(2)(ii) y (c)] La AVP no puede renovar el contrato de alquiler al concluir el período de doce (12) meses del contrato si la familia no cumple con los requisitos de servicio comunitario según se describe en el Capítulo XI. I. MUERTE DEL ÚNICO MIEMBRO DE LA FAMILIA [Aviso PIH 2012-4] Si la AVP recibe notificación sobre la muerte del único miembro de la familia, la agencia tendrá hasta veinte (20) días para visitar la unidad de vivienda o realizar entrevistas antes de terminar el contrato de alquiler luego de la muerte del único miembro de la familia. Luego de validar la muerte del inquilino, sus familiares o la persona autorizada tendrán de diez (10) a quince (15) días calendario para remover las pertenencias del antiguo inquilino. Luego de ese tiempo, la AVP dispondrá de todo lo que quede en la unidad. J. FAMILIAS CON INGRESOS EXCESIVOS [24 CFR 960.507; Aviso FR 7/26/18; Aviso PIH 2023-03; Aviso FR 2/14/23] En el caso de las familias cuyos ingresos exceden el límite de ingresos durante veinticuatro (24) meses consecutivos, la AVP no terminará el inquilinato de la familia y cobrará a la familia el cargo por alquiler de vivienda establecido por la AVP, además de exigir que la familia firme un nuevo contrato de alquiler de vivienda para familia con ingresos excesivos "NPHOI" de conformidad con las políticas de ocupación continuada que se establecen a continuación. 1. Límite de ingresos [Aviso PIH 2023-03] La AVP se basará en los límites de ingresos publicados por HUD cada año. Estas cifras se actualizarán en un plazo de sesenta (60) días luego de la publicación anual de los límites de ingresos de HUD y entrarán en vigor para todas las recertificaciones anuales y especiales una vez que se hayan adoptado estas políticas. 2. Reducción de ingresos [24 CFR 960.507(c)(4)] Si en algún momento durante el período de veinticuatro (24) meses posteriores a la determinación de ingresos, una familia que tiene ingresos excesivos experimenta una reducción en sus ingresos, la familia puede solicitar una recertificación especial del alquiler de acuerdo con Política de la AVP establecida en el Capítulo IX. Si, como consecuencia, la familia que anteriormente tenía ingresos excesivos ahora está por debajo del límite de ingresos, la familia ya no está sujeta a las disposiciones sobre ingresos excesivos a partir de la fecha de su recertificación. La AVP notificará a la familia por escrito dentro de los treinta (30) días calendario posteriores a la determinación que las políticas sobre ingresos excesivos ya no les aplican. 3. Aviso inicial de ingresos excesivos [24 CFR 960.507(c)(1); Aviso PIH 2023- 03] En la recertificación anual o especial, si los ingresos de una familia exceden el límite aplicable, la AVP notificará la determinación a la familia por escrito dentro de treinta (30) días calendario de la fecha de la determinación. El aviso indicará que si la familia continúa teniendo ingresos excesivos durante veinticuatro (24) meses consecutivos, estará sujeta a las políticas sobre ingresos excesivos de la AVP. El aviso también indicará que la familia puede solicitar una vista si desea objetar la determinación de la AVP de acuerdo con las políticas establecidas en el Capítulo XIV. La AVP se asegurará de que todos los avisos y comunicaciones se emitan de manera que sea efectiva para las personas con discapacidad auditiva, visual u otro tipo de discapacidad. 4. Segundo aviso de ingresos excesivos [24 CFR 960.507(c)(2); Aviso PIH 2023-03; Aviso PIH 2023-27] Si los ingresos de una familia continúan estando por encima del límite aplicable durante doce (12) meses consecutivos, la AVP notificará la determinación a la familia por escrito dentro de treinta (30) días calendario de la fecha de la determinación. El aviso indicará que si la familia continúa teniendo ingresos excesivos durante veinticuatro (24) meses consecutivos, estará sujeta a las políticas sobre ingresos excesivos de la AVP. El aviso incluirá un estimado del alquiler que pagaría la familia con ingresos excesivos "NPHOI" en una unidad de vivienda pública al concluir el período de veinticuatro (24) meses consecutivos. El aviso también indicará que la familia puede solicitar una vista si desea refutar la determinación de la AVP de acuerdo con las políticas establecidas en el Capítulo XIV. La AVP se asegurará de que todos los avisos y comunicaciones se emitan de manera que sea efectiva para las personas con discapacidad auditiva, visual u otro tipo de discapacidad. 5. Aviso final de ingresos excesivos [24 CFR 960.507(c)(3) y 960.509; Aviso PIH 202303; Aviso PIH 2023-27] Si los ingresos de una familia exceden el límite aplicable durante veinticuatro (24) meses consecutivos, la AVP notificará la determinación a la familia por escrito dentro de treinta (30) días calendario de la fecha de la determinación. La AVP se asegurará de que todos los avisos y comunicaciones se emitan de manera que sea efectiva para las personas con discapacidad auditiva, visual u otro tipo de discapacidad. El aviso indicará que se cobrará a la familia con ingresos excesivos "NPHOI" el alquiler correspondiente para una unidad de vivienda pública de acuerdo con las políticas de ocupación continuada de la AVP y los reglamentos de HUD e indicará la nueva cantidad de alquiler que pagará la familia. El aviso también incluirá un nuevo contrato de alquiler de vivienda e informará a la familia con ingresos excesivos que la familia y la AVP deben firmar el contrato en o antes de sesenta (60) días calendario a partir de la fecha del aviso o en la próxima renovación del contrato de alquiler, lo que ocurra primero. La familia seguirá participando en el Programa de Vivienda Pública hasta que firme el nuevo contrato de alquiler para familias con ingresos excesivos "NPHOI". El aviso advertirá que, de no firmar el contrato de alquiler dentro del período designado, su inquilinato terminará a más tardar dentro de seis (6) meses a partir de la fecha del aviso. La AVP permitirá que una familia con ingresos excesivos firme un contrato de alquiler después de transcurrido este período de tiempo, pero antes de terminar su inquilinato, si dicha familia le paga a la AVP la diferencia entre el alquiler de vivienda no subsidiada "NPHOI" y el alquiler de vivienda pública que pagaba en el momento que se le exigió que firmara el nuevo contrato de alquiler. Una vez que la familia firme el nuevo contrato de alquiler de vivienda no subsidiada "NPHOI", ya no será una familia participante de vivienda pública. La familia ya no estará sujeta a las evaluaciones de ingresos, estará excluida del consejo de inquilinos y no podrá participar en ningún programa que sea solo para familias de vivienda pública o de bajos ingresos. La AVP no ofrecerá a estas familias el derecho a solicitar una vista o presentar querellas. El contrato de alquiler de vivienda no subsidiada "NPHOI" incluirá todas las disposiciones requeridas provistas en el [24 CFR 960.509]. El plazo inicial del contrato de alquiler será de un (1) año. Al expirar el plazo inicial, el contrato no se renovará automáticamente y los contratos subsiguientes indicarán los términos de la renovación. La AVP podrá terminar el inquilinato en cualquier momento de conformidad con lo establecido en el [24 CFR 960.509(b)(11)] y de acuerdo con las leyes estatales y locales. Al firmar el contrato de alquiler, el inquilino tendrá que pagar la cantidad del alquiler mensual (conocido como el alquiler de vivienda no subsidiada) determinado por la AVP de acuerdo con los reglamentos de HUD. La AVP cumplirá con las leyes estatales y locales que exigen que se notifique por escrito al inquilino cualquier cambio en la cantidad del alquiler. Los cargos impuestos en virtud del contrato de alquiler serán pagaderos de acuerdo con las leyes estatales y locales. Si una familia con ingresos excesivos "NPHOI" que firma el contrato de vivienda no subsidiada, experimenta posteriormente una reducción en sus ingresos, la familia solo podrá ser readmitida al Programa de Vivienda Pública si vuelve a convertirse en una familia de bajos ingresos elegible y vuelve a solicitar admisión al Programa de Vivienda Pública.