- Ganancia en la venta O permuta de residencia principal.- (a)

En general.- No se reconocerá ganancia en la venta o permuta de propiedad usada por el contribuyente como su residencia principal (llamada en este Artículo la "vieja residencia") si el contribuyente, dentro de un período que comience un año antes de la fecha de dicha venta y termine un año después de dicha fecha, compra propiedad y la utiliza como su residencia principal (llamada en este Artículo la "nueva residencia"), a menos que el monto del precio de venta ajustado del contribuyente para la vieja residencia exceda el costo al contribuyente de la compra de la nueva residencia, en cuyo caso la ganancia, si alguna, será reconocida únicamente hasta el monto en que el precio de venta ajustado de la vieja residencia exceda el costo de adquirir la nueva residencia. En el caso de una nueva residencia, cuya construcción se comenzó por el contribuyente en cualquier momento antes de la expiración de un año después de la fecha de la venta de la vieja residencia, el año después de la venta de la vieja residencia a que se refiere la oración anterior se considerará que incluye un período de 18 meses comenzando con la fecha de la venta de la vieja residencia. No reconocer ganancia es mandatorio. La Sección 1112(m) del Código aplica únicamente en cuanto a ganancia; las pérdidas en la venta de propiedad usada por el contribuyente como su residencia principal son o no son reconocidas sin tomar en cuenta esta Sección. (b) Definiciones.- Para fines de la Sección 1112(m) del Código los siguientes términos tendrán el significado que se expresa a continuación: (1) "Vieja residencia" significa propiedad poseída por el contribuyente y utilizada como su residencia principal, que es objeto de una venta o permuta. Para determinar el alcance del término "venta o permuta" véase el párrafo (c)(2). (2) "Nueva residencia" significa propiedad localizada en Puerto Rico adquirida mediante compra o permuta por el contribuyente y que es utilizada por éste como su residencia principal. Para determinar el alcance del término "compra" refiérase al párrafo (c)(3). (3) "Precio de venta ajustado" significa el monto realizado reducido por los gastos de reacondicionamiento de la vieja residencia. (4) El "monto realizado" se determina restando los gastos de venta (comisiones, anuncios para vender la propiedad, gastos por preparar la escritura de venta y otros gastos legales relacionados con la venta de la residencia) del precio de venta de la propiedad. El precio de venta incluye la suma de todo dinero recibido y el valor en el mercado de cualquier otra propiedad que no sea dinero recibido en la venta. Si, además, el comprador asume una deuda del contribuyente o adquiere la propiedad gravada con una hipoteca (tenga o no el contribuyente la obligación de responder por dicha deuda en su carácter personal), el monto de la deuda asumida por el comprador se tratará como dinero recibido por el contribuyente al computar el monto realizado. (5) "Ganancia realizada" es el exceso, si alguno, del monto realizado sobre la base ajustada de la vieja residencia. Véase también la Sección 1111 del Código y la reglamentación de la misma. (6) "Gastos de reacondicionamiento" significa los gastos incurridos por trabajo realizado en la vieja residencia a fin de ponerla en condiciones propicias para la venta, tales como pintura y reparaciones menores, siempre que dichos gastos sean incurridos por trabajo realizado durante el período de 90 días finalizado en el día en que se efectúe el contrato de venta; sean pagados en o antes de 30 días después de la fecha de venta de la vieja residencia; y que no sean admisibles como deducciones al determinar el ingreso neto del contribuyente ni puedan tomarse en consideración al computar el monto realizado en la venta de la vieja residencia. Los gastos de reacondicionamiento no incluyen erogaciones que sean capitalizables y que por tanto constituirían un ajuste a la base de la vieja residencia. Véase la Sección 1114 del Código y la reglamentación bajo la misma. (7) "Costo de compra de la nueva residencia" significa el total de las cantidades atribuibles a la adquisición, construcción, reconstrucción y mejoras que sean capitalizables hechas dentro del período comenzado un año antes de la fecha de la venta de la vieja residencia, o terminado dentro del período de 18 meses a partir de la fecha de venta de la vieja residencia, si construyó una nueva residencia. (c) Reglas para la aplicación de la Sección 1112(m) del Código.- (1) Propiedad utilizada por el contribuyente como su residencia principal.- (i) Que una propiedad se utilice o no por el contribuyente como su residencia y si una propiedad se utilice o no por el contribuyente como su residencia principal (en el caso de un contribuyente que use más de una propiedad como su residencia), depende de todos los hechos y circunstancias en cada caso individual, incluso la buena fe del contribuyente. El mero hecho de que la propiedad esté, 0 haya estado, alquilada no es determinativo de que dicha propiedad no sea usada por el contribuyente como su residencia principal. Por ejemplo, si el contribuyente compra su nueva residencia antes de vender la vieja, el hecho de que él alquile temporalmente la nueva residencia durante el período anterior al abandono de la vieja residencia, puede que no evite, a la luz de todos los hechos y circunstancias del caso, que la nueva residencia sea considerada como propiedad utilizada por el contribuyente como su residencia principal. Propiedad utilizada por el contribuyente como su residencia principal puede incluir una casa-bote o una casa de remolque ("trailer"). La propiedad utilizada por el contribuyente como su residencia principal no incluye propiedad personal como piezas de mobiliario, un radio, etc. (ii) Cuando parte de una propiedad se utiliza por el contribuyente como su residencia principal y parte para otros fines, deberá hacerse una distribución para determinar la aplicación de este Artículo. Si la vieja residencia se utiliza parcialmente sólo para fines residenciales, sólo aquella parte de la ganancia atribuible a la parte residencial puede que no sea reconocida bajo la Sección 1112(m) del Código y sólo la cantidad atribuible al precio de venta de dicha parte debe ser reinvertida en la nueva residencia para poder dejar de reconocer la ganancia atribuible a esta parte bajo esta Sección. Si la nueva residencia fuere utilizada parcialmente sólo para fines que no sean residenciales, sólo puede considerarse como costo de la compra de la nueva residencia aquella parte de su costo que sea atribuible a la parte residencial. (2) Venta de residencia.- Para los fines de este Artículo, si la residencia del contribuyente (como resultado de su destrucción en todo o en parte, robo, incautación, requisición 0 expropiación) es compulsoria o involuntariamente convertida en dinero o propiedad, dicha destrucción, robo, incautación, requisición o expropiación será considerada como una venta de dicha propiedad. (3) Compra de residencia.- Para los fines de este Artículo, la adquisición de una residencia en la conversión compulsoria o involuntaria de la residencia del contribuyente como resultado de su destrucción en todo o en parte, robo, incautación, requisición o expropiación, se considerará como compra de una residencia. Una residencia, cualquier parte de la cual se construyó 0 reconstruyó por el contribuyente, se considerará como comprada por el contribuyente, pero la mera mejora de una residencia, que no alcance a una reconstrucción, no constituye compra de una residencia. (4) Precio de venta de la vieja residencia.- El precio de venta del contribuyente de su vieja residencia incluye el monto de cualquier hipoteca, cesión fiduciaria a beneficio de acreedores ("trust deed"), 0 cualquier otra deuda a la cual esté sujeta dicha propiedad en manos del comprador, aunque el comprador haya asumido 0 no dicha deuda. El precio de venta incluye además, el valor nominal de cualesquiera obligaciones del comprador que sea parte de la consideración para la venta. Las comisiones y otros gastos de venta pagados o incurridos por el contribuyente en la venta de la vieja residencia no serán deducidos ni tomados en consideración al determinar el precio de venta. En el caso de una permuta o conversión que se considere como una venta bajo este Artículo, la cantidad obtenida por el contribuyente en dicha permuta 0 conversión será considerada como el precio de venta del contribuyente para la vieja residencia. En cuanto a lo que constituye la cantidad obtenida, véase el Artículo 1111-1. (5) Costo de compra de la nueva residencia.- El costo del contribuyente en la compra de la nueva residencia incluye también aquellas obligaciones a las cuales está sujeta la propiedad a la fecha de la compra, sean o no asumidas por el contribuyente (incluye hipotecas por precio aplazado, etc.) y el valor nominal de obligaciones del contribuyente que sean parte de la consideración para la compra. Las comisiones y otros gastos de compra pagados o incurridos por el contribuyente en la compra de la nueva residencia deben incluirse al determinar dicho costo. En el caso de la adquisición de una residencia en una permuta o conversión que se considere como una compra bajo este Artículo, el justo valor en el mercado de la nueva residencia se considerará como el costo al contribuyente de la nueva residencia. El costo al contribuyente de la nueva residencia incluye sólo aquella parte del costo que sea atribuible a adquisición, construcción, reconstrucción, o mejoras hechas dentro del período de tiempo de 2 años o 30 meses, según sea el caso, en que la compra y uso de la nueva residencia se efectuare, para que pueda dejar de reconocerse bajo este Artículo la ganancia en la venta de la vieja residencia. Tal costo también incluye aquellas cantidades que son propiamente cargadas a la cuenta de capital y no a gastos corrientes. Cuando cualquier parte de la nueva residencia es adquirida por el contribuyente de un modo que no sea por compra, el valor de dicha parte no será incluido al determinar el costo al contribuyente de la nueva residencia. Por ejemplo, si el contribuyente adquiere una residencia por donación o herencia, e invierte $20,000 en reconstruir dicha residencia, sólo estos $20,000 pueden considerarse como su costo en la compra de la nueva residencia. (d) Base de la nueva residencia.- (1) Cuando la compra de una nueva residencia resulte, bajo este Artículo, en que no se reconozca cualquier parte de la ganancia realizada en la venta de una vieja residencia, entonces, al determinar la base ajustada de la nueva residencia, en cualquier fecha subsiguiente a la venta de la vieja residencia, los ajustes a la base incluirán una reducción en una cantidad igual al monto de la ganancia que no fue reconocida en la venta de la vieja residencia. Tal reducción no se hará con el fin de determinar la base ajustada de la nueva residencia en cualquier fecha anterior a la fecha de la venta de la vieja residencia. Para los fines de esta determinación, el monto de la ganancia no reconocida bajo este Artículo en la venta de la vieja residencia incluye únicamente aquella parte de la ganancia que no sea reconocida debido al costo del contribuyente, hasta la fecha de la determinación de la base ajustada, en la compra de la nueva residencia. (2) El siguiente ejemplo ilustra la regla del inciso (1): El 1 de enero de 1996, el contribuyente compra una nueva residencia por $100,000. El 1 de marzo de 1996 él vende por $105,000 su vieja residencia que tiene una base ajustada para él de $95,000. En abril se hace una expansión a la nueva casa a un costo de $5,000 y en mayo se construye un garaje a un costo de $2,000. La base ajustada de la nueva residencia es $100,000 durante enero y febrero, $95,000 durante marzo y abril y $97,000 después de completarse la construcción en mayo. Toda vez que la vieja residencia no fue vendida sino hasta el 1 de marzo a la base de la nueva residencia no se le hace ningún ajuste para los meses de enero y febrero. Los cómputos de la base de la nueva residencia se ilustran de la siguiente manera: Monto realizado en la venta de la vieja residencia $105,000 Menos base ajustada de la vieja residencia (95,000) Ganancia realizada en la venta de la vieja residencia $10,000 Base ajustada de la nueva residencia al 1 de marzo de 1996 Precio de venta (igual al monto realizado) de la vieja residencia $105,000 Menos costo de la nueva residencia (100,000) Ganancia reconocida $5,000 Ganancia realizada $10,000 Menos ganancia reconocida (5,000) Ganancia realizada pero no reconocida $5,000 Costo de la nueva residencia $100,000 Menos ganancia realizada pero no reconocida (5,000) Base ajustada de la nueva residencia $95,000 30 de abril de 1996 Ganancia realizada en la venta de la vieja residencia $10,000 Precio de venta ajustado (igual al monto realizado) de la vieja residencia $105,000 Menos costo de la nueva residencia (incluye mejoras de $5,000) (105,000) Ganancia reconocida $0 Ganancia realizada $10,000 Menos ganancia reconocida 0 Ganancia realizada pero no reconocida $10,000 Costo de la nueva residencia (con mejoras) $105,000 Menos ganancia realizada pero no reconocida (10,000) Base ajustada de la nueva residencia $95,000 31 de mayo de 1996 Ganancia realizada en la venta de la vieja residencia $10,000 Precio de venta ajustado (igual al monto realizado) de la vieja residencia $105,000 Menos costo de la nueva residencia (incluye mejoras $2,000) (107,000) Ganancia reconocida $0 Ganancia realizada $10,000 Menos ganancia reconocida 0 Ganancia realizada pero no reconocida $10,000 Costo de la nueva residencia (con mejoras) $107,000 Menos ganancia realizada pero no reconocida (10,000) Base ajustada de la nueva residencia $97,000 (e) Limitación a la aplicación de esta Sección.- (1) Si el contribuyente compra una residencia con anterioridad a la fecha de la venta de la vieja residencia, la residencia comprada no deberá, en caso alguno tratarse como una nueva residencia si dicha residencia comprada es vendida o de otro modo enajenada por él con anterioridad a la fecha de la venta de la vieja residencia. Además, si el contribuyente, durante el período dentro del cual la compra y uso de la nueva residencia tienen que efectuarse para que pueda dejarse de reconocer cualquier ganancia en la venta de la vieja residencia bajo este Artículo, comprare más de una propiedad, las que usa como su residencia principal durante el período de un año (o 18 meses en el caso de la construcción de una nueva residencia) siguiente a la fecha de la venta de la vieja residencia, únicamente la última de dichas propiedades se considerará una nueva residencia. Sin embargo, si la nueva residencia del contribuyente es destruida, robada, incautada, requisada, expropiada o vendida o permutada bajo la amenaza o inminencia de requisición o expropiación dentro del año (o 18 meses) siguiente a la fecha de la venta de la vieja residencia entonces, para los fines de la oración anterior, ese año (o 18 meses) se considerará que termina en la fecha de la destrucción, robo, incautación, requisición, expropiación, venta o permuta. Si dentro del año anterior a la fecha de la venta de la vieja residencia, el contribuyente vendió con ganancia otra propiedad usada por él como su residencia principal, y cualquier parte de dicha ganancia no fue reconocida bajo la Sección 1112(m) del Código, este Artículo no será de aplicación con respecto a la venta de la vieja residencia. Sin embargo, para los fines de la oración anterior, la destrucción, robo, incautación, requisición, expropiación o venta o permuta bajo amenaza o inminencia de requisición o expropiación, no se considerará como una venta. (2) El siguiente ejemplo ilustra las reglas del inciso (1): Un contribuyente vende su vieja residencia el 15 de enero de 1996, y compra una nueva residencia el 15 de febrero de 1996. El 15 de marzo de 1996 vende su nueva residencia y compra una segunda nueva residencia el 15 de abril de 1996. La ganancia en la venta de la vieja residencia el 15 de enero de 1996, será reconocida hasta el monto en que el precio de venta del contribuyente para la vieja residencia exceda el costo de la compra de la segunda nueva residencia comprada el 15 de abril de 1996. La ganancia en la venta de la primera nueva residencia el 15 de marzo de 1996 será reconocida. Si, en lugar de vender la primera nueva residencia el 15 de marzo de 1996, dicha residencia hubiese sido destruida por fuego en esa fecha y se hubiesen recibido compensaciones de seguro en efectivo como resultado de ello, la ganancia en la venta de la vieja residencia el 15 de enero de 1996, no será reconocida excepto hasta el monto en que el precio de venta del contribuyente para la vieja residencia exceda el costo de compra de la nueva residencia comprada el 15 de febrero de 1996. Además, la ganancia en la conversión involuntaria por fuego de la primera nueva residencia el 15 de marzo de 1996, no será reconocida con excepción del monto en que la cantidad realizada en dicha conversión exceda el costo de compra del contribuyente de la segunda nueva residencia comprada el 15 de abril de 1996. (f) Excepción a la aplicación de esta Sección.- Las disposiciones del apartado (m) de la Sección 1112 del Código no aplicarán a la cantidad distribuida de una cuenta de retiro individual que fue utilizada para adquirir 0 construir la residencia principal, cuya tributación fue diferida conforme a la Sección 1169(d)(6) del Código. En tal caso, la distribución, cuyo reconocimiento como ingreso fue diferido, se reconocerá como ingreso ordinario en la venta u otra disposición de la residencia así adquirida o construida independientemente de que la disposición de la residencia resulte en ganancia o pérdida y de las disposiciones de las Secciones 1022(b)(31) y 1112(m) del Código. El siguiente ejemplo ilustra las disposiciones del párrafo anterior: "A", un individuo posee una cuenta de retiro individual con un balance al 31 de diciembre de 1995 de $10,000 que representa el monto total de las aportaciones efectuadas por "A" a dicha cuenta, excluyendo los intereses acumulados. El 31 de marzo de 1996, "A" recibe una distribución de $10,000 proveniente de su cuenta de retiro individual, para la adquisición de una propiedad que será utilizada por "A" como su primera residencia principal. El 10 de abril de 1996, "A" adquiere su primera residencia principal por el precio de $120,000, luego de cumplir con las condiciones requeridas bajo la Sección 1169(d)(6) del Código, por lo que la cantidad de $10,000 recibidos de su cuenta de retiro individual no se considera como una distribución sujeta a tributación en el año que se recibe. "A" realiza ciertas mejoras permanentes a su residencia principal a un costo de $2,000 y el 30 de noviembre de 1996 vende dicha propiedad por el precio de $135,000. "A" se propone reinvertir la totalidad del monto recibido en la adquisición de una nueva residencia principal dentro del término de 1 año requerido bajo las disposiciones de la Sección 1112(m)(6) del Código para el diferimiento de la ganancia de $13,000 realizada en la transacción determinada como sigue: Precio de venta $135,000 Menos base ajustada de la propiedad (122,000) Ganancia realizada $13,000 Sin embargo, debido a que "A" utilizó los $10,000 distribuidos de su cuenta de retiro individual para la compra de su primera residencia principal, "A" deberá reconocer un ingreso ordinario de $10,000 para el año 1996 (año en que ocurrió la venta de dicha primera residencia principal). En lo que respecta a la base de esta residencia, véase la Sección 1114 del Código. (g) Período prescriptivo.- (1) Cuando un contribuyente vende propiedad usada como su residencia principal con ganancia, el período estatutario prescrito en la Sección 6005 del Código para la tasación de cualquier deficiencia atribuible a cualquier parte de dicha ganancia no expirará con anterioridad a la expiración de 3 años desde la fecha en que el Secretario es notificado por el contribuyente (i) del costo de compra de la nueva residencia que el contribuyente alega que resultará en el no reconocimiento de parte alguna de dicha ganancia, o (ii) de la intención del contribuyente de no comprar, o de haber dejado de comprar una nueva residencia dentro del período en que dicha compra resultaría en que no hubiera reconocimiento de parte alguna de dicha ganancia. Tal deficiencia puede tasarse antes de la expiración de dicho período de 3 años a pesar de las disposiciones de cualquier otra ley 0 regla de derecho que de otro modo pudiera prohibir tal tasación. (2) En la planilla para el año o años contributivos en que la compra de la nueva residencia ocurre, o se tiene la intención de no hacer dicha compra, o expira el período para el reemplazo, el contribuyente hará al Secretario la notificación descrita en el inciso (1) de este párrafo. Además de hacer dicha notificación a la fecha en que rinde su planilla para el año o años contributivos en que ocurre dicha compra, o se tiene dicha intención o expira dicha período, el contribuyente puede, si así lo desea, en cualquier evento, notificar además al Secretario con anterioridad a la radicación de la planilla. Esta notificación deberá contener todos los detalles relacionados con la venta de la residencia, y, si es aplicable, la compra de la nueva residencia. Si se tiene la intención de no reemplazar, o si expira el período para el reemplazo, o si el costo de compra de la nueva residencia es menor que el precio de venta de la vieja residencia, la ganancia que sería reconocida deberá incluirse en el ingreso bruto para el año o años contributivos en que dicha ganancia se realizó; se hará un nuevo cómputo en forma de una "planilla enmendada" para este fin, si fuese necesario. (h) Los siguientes ejemplos ilustran la aplicación de las disposiciones del