PRÉSTAMOS DE DESARROLLO DE PROYECTOS DE

CONSTRUCCIÓN a. Cualificación Cualificarán como préstamos de desarrollo de proyectos de construcción aquellos préstamos concedidos para el financiamiento interino de proyectos de bienes raíces. Podrán concederse líneas de crédito comerciales cien por ciento colateralizadas con bienes inmuebles O bienes líquidos para el financiamiento de este tipo de préstamo luego de otorgarse el financiamiento interino. b. Evaluación preliminar de la petición de préstamo Antes de comenzar con la evaluación de la petición de un préstamo de desarrollo de proyectos de construcción, el oficial de crédito comercial de la cooperativa deberá visitar la parcela a desarrollarse en compañía de un ingeniero inspector. Evidencia de dicha visita deberá constar mediante un memorando en el expediente del caso. El proyecto se evaluará en términos de concepto, precio de venta, localización y experiencia del desarrollador de manera que se pueda identificar el grado de riesgo envuelto. i. Información del desarrollador La información requerida en relación con el desarrollador incluirá, pero no se limitará a lo siguiente: perfil, experiencia en otros proyectos, números de teléfonos y de fax, dirección física y postal, certificado de incorporación O escritura de constitución de sociedad especial, información financiera de los accionistas o socios, certificación de "good standing", según aplique y resoluciones corporativas. ii. Información del proyecto 123 La información requerida en relación con el proyecto incluirá, pero no se limitará a lo siguiente: localización, descripción, tipo de unidades a ofrecer, aprobaciones y endosos de las agencias concernidas, copias de planos aprobados, estudio de suelo preparado por un profesional competente en la materia, fotos de la parcela, maquetas, si las hay, estimados de costos de construcción, lista de precios de venta, flujo de efectivo del proyecto, nombre del contratista, nombre del corredor que venderá las unidades, si aplica, perfil del corredor, escritura de adquisición de la propiedad a desarrollarse, estudio de título reciente, certificación de deuda del Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales, "commitment" del Banco de la Vivienda, si aplica y "Master Appraisal Report" de la "Federal Home Association", si aplica. C. Evaluación técnica del proyecto La evaluación técnica deberá llevarse a cabo por el ingeniero inspector de la cooperativa. La evaluación incluirá la revisión de las aprobaciones y endosos de las agencias concernidas, estudios independientes, según apliquen, tales como estudio de suelo, estudios hidrológicos e hidráulicos, estudios de tránsito, estudios de sombra, estudios de deslinde marítimo y estudios de fauna, entre otros. También se evaluará los planos aprobados, la preparación independiente del estimado de costos de construcción del proyecto, estudio ambiental y la preparación de una relación de flujo de efectivo ("cash flow"). d. Evaluación financiera El análisis de viabilidad financiera deberá ser preparado por el oficial de crédito comercial de la cooperativa O por una persona cualificada en la materia contratada para esos fines. El mismo comprenderá lo siguiente: 124 i. Aclaración de dudas en relación con las conclusiones y recomendaciones del ingeniero inspector. ii. Discusión de posibles problemas de contaminación ambiental de la parcela. iii. Reunión con el desarrollador y el ingeniero inspector para aclarar discrepancias en los estimados de costos y la aplicación de los endosos y aprobaciones de las agencias. iv. Preparación de un análisis de flujo de efectivo ("cash flow") basado en la información sometida por el ingeniero inspector para completar la estructura de costo y el posible financiamiento. V. Análisis del margen del proyecto y la ganancia potencial del proyecto. Para propósitos del cómputo del margen podrá utilizarse el siguiente modelo: Ventas brutas $ Menos: Comisiones en ventas y otros costos ( ) Subtotal: Ventas netas $ Menos: Cantidad del préstamo ( ) Margen del proyecto $ El cómputo de la ganancia será como sigue: Ventas brutas $ Menos: Costos totales ( ) Ganancia estimada $ vi. Preparación de los siguientes cómputos de los "ratios" de crédito A. Préstamo a valor neto del proyecto 125 B. Préstamos a costo C. Margen a préstamo D. Ganancia a costo E. Ganancia a ventas brutas F. Relación aproximada entre costos directos a costos totales. G. Relación aproximada entre costos indirectos a costos totales. e. Aprobación del préstamo Luego de realizar todas las evaluaciones requeridas y discutidas en los apartados anteriores y determinar que el proyecto es viable desde el punto de vista técnico y financiero, el oficial de crédito comercial de la cooperativa deberá preparar un memorando en donde recomendará al comité de crédito O Junta de Directores la aprobación del caso. El memorando deberá estar acompañado de lo siguiente: información básica sobre el desarrollador, como el nombre, dirección, seguro social, teléfono, facilidades de crédito existentes, si las hay, riesgo total actual, riesgo total incluyendo el nuevo proyecto, descripción de la facilidad recomendada, información sobre el desarrollador en términos de su experiencia, status de proyectos existentes, descripción breve del proyecto objeto del análisis, consideraciones del mercado, precios de venta, competencia, tasación, período de absorción, nombre del contratista, estructura de costos y de financiamiento, análisis de viabilidad, conclusiones y recomendaciones. Como parte de los anejos, se deberá incluir los estados financieros del desarrollador y del contratista. El memorando deberá ser revisado y 126 evaluado por el Presidente Ejecutivo y aprobado por la Junta de Directores de la cooperativa. f. Administración del préstamo La administración de un préstamo de construcción incluirá lo siguiente: i. Fiscalizar el depósito por parte del desarrollador en la cuenta en plica de los fondos que los futuros compradores de las unidades a construirse le entregan al vendedor al momento de firmar el contrato de opción para reservar una unidad. ii. Recibir y verificar semanalmente el informe de las ventas de las unidades bajo construcción para corroborar su progreso. iii. Recibir y procesar para pago una vez verificada y aprobada, la certificación de trabajo realizado sometida por el desarrollador y el contratista. Copia de la certificación del contratista se le enviará al ingeniero inspector de la cooperativa para que éste inspeccione el trabajo realizado para el período y apruebe la cantidad certificada por trabajo realizado. Luego de revisada y aprobada, la certificación será pagada con pagos directos al contratista y al desarrollador. iv. Verificar periódicamente el recibo de las pólizas de seguro de riesgos, la póliza del Fondo del Seguro del Estado y las certificaciones del Centro de Recaudaciones e Ingresos Municipales. V. Inspeccionar el progreso de la construcción del proyecto por profesionales especializados en el campo de la construcción. 127 vi. Verificar el flujo de efectivo del financiamiento por lo menos cada tres meses para corroborar posibles variaciones en los desembolsos mensuales presupuestados, las entregas de las unidades y la razonabilidad de los estimados de costos originales versus los reales para establecer las variaciones experimentadas y discutirlas con el desarrollador para tomar acciones remediables. vii. Hacer las enmiendas requeridas a la estructura del financiamiento existente para ajustarla a la realidad del proyecto. viii. Liberar las unidades entregadas del pagaré hipotecario. Ix. Acreditar los pagos parciales a la deuda. W. Inspeccionar el progreso de las entregas de las unidades. xi. Velar por la buena presentación del proyecto al público. xii. Recomendar medidas remediables en la eventualidad de que se deteriore la capacidad de repago dentro de los parámetros aceptables a la cooperativa. g. La colateral en préstamos de construcción El valor estimado por tasación de la colateral requerida en préstamos de construcción tendrá que ser no menor de un 100% del total del financiamiento. Dicha colateral deberá ser objeto periódico de una evaluación para asegurar que mantiene los valores mínimos requeridos según la aprobación de crédito que fuera otorgada. La evaluación deberá incluir una inspección constante de las obras realizadas para mejorar la parcela objeto del desarrollo y la evaluación al menos anual de otros valores de colateral obtenidos en garantía del financiamiento interino. 128 Una vez liquidado el financiamiento interino, la cooperativa entregará al desarrollador los documentos que sustentan la colateral para iniciar el financiamiento permanente. Dicha colateral podría incluir lo siguiente: i. Pagarés hipotecarios debidamente endosados y sus respectivas hipotecas junto a su minutal de asiento de presentación. ii. Pólizas de título. iii. Garantías personales. iv. Fianza de ejecución y pago. V. Contratos de prenda. CAPÍTULO X DEBERES FIDUCIARIOS Y CONFLICTOS DE INTERESES