Reglamento para Establecer Guías y Procedimientos en la Valoración de la Propiedad Inmueble por su Destino para Fines Contributivos. Vigencia 30 días después de su presentación.

TRASFONDO GENERAL La valoración de la propiedad inmueble, como se conoce actualmente, se origina con la aprobación de la Ley número 117 de 9 de mayo de 1947, según enmendada, en adelante la "Ley 117". Con anterioridad a la aprobación de la Ley 117, supra, la ey de contribuciones sobre la propiedad disponía que el tasador debía tasar las propiedades "en su valor real y efectivo, sin tener en cuenta una venta forzada, según su leal saber y entender (énfasis nuestro)." En otras palabras, hasta ese momento el estándar para valorar la propiedad para fines contributivos era el leal saber y entender del tasador sin estar sujeto a principios y métodos objetivos. El resultado de estas tasaciones "a ojo" era que propiedades similares resultaban tasadas con valores distintos. REGLAMENTO PARA ESTABLECER GUÍAS Y PROCEDIMIENTOS EN LA VALORACION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR SU DESTINO PARA FINES CONTRIBUTIVOS Página 2 El propósito de la Ley 117 no fue establecer por ley un método de tasación para aplicarse en la valoración de las propiedades para fines de imponerle la contribución; fue facultar al Tesorero (luego al Secretario de Hacienda y actualmente al CRIM) a que adoptara un método de tasación, el que fuera, para los distintos tipos de propiedad, siempre y cuando cumpliera con ciertos requisitos con el fin de lograr que las tasaciones de los distintos tipos de propiedades fuera uniforme. De esa forma, exigiendo que se adoptaran métodos de tasación objetivos, se pretendió corregir el defecto de falta de objetividad que padecía la ley anterior al permitir tasaciones hechas al leal saber y entender del tasador. La Ley Número 117 le requirió al entonces Tesorero (luego al Secretario de Hacienda y actualmente al CRIM) hacer el catastro o inventario de toda la propiedad inmueble de Puerto Rico, a clasificarla y a tasarla. Era menester primero clasificar las propiedades, o sea ordenarlas por clase o tipo, con el fin de tributar las propiedades dentro de cada clase o tipo en forma uniforme. Luego era menester tasar las propiedades dentro de las distintas clases o tipos en su valor real y efectivo. Para ello, la Ley 117 facultó al Tesorero (luego al Secretario de Hacienda) a adoptar el método de tasación que fuera para cada clase o tipo de propiedad. Le impuso dos limitaciones con el fin de lograr tasaciones uniformes para los distintos tipos de propiedad. Primero, el método seleccionado debía contener normas de valoración con "exactitud y detalles científicos". Entiéndase por "científico" que las normas debían contener las "exigencias de precisión y objetividad propias de la metodología de las ciencias", que es la definición de la palabra "científico". REGLAMENTO PARA ESTABLECER GUÍAS Y PROCEDIMIENTOS EN LA VALORACION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR SU DESTINO PARA FINES CONTRIBUTIVOS Página 3 Segundo, los métodos seleccionados deberían ser métodos "reconocidos en materia de valoración". En el caso de la propiedad inmueble por su naturaleza, primero el Tesorero y luego el Secretario de Hacienda, desarrollaron unos valores unitarios para los distintos componentes de los inmuebles. A manera de ejemplo, para la valoración del terreno se tomó en consideración factores tales como el acceso, localización, uso y servicio de electricidad, agua y alcantarillados. Para fines de la estructura se clasificaron los edificios en clases y subclases tomando en consideración el material de construcción así como la calidad de los materiales utilizados y el uso al cual se iba a destinar la estructura. Esta metodología de tasación, de asignar unos valores unitarios, es lo que se conoce como el Proyecto de Tasación Científica. Originalmente los valores unitarios establecidos se basaron en los costos de reemplazo del 1951 y luego se revisaron y conformaron a la realidad de los costos del 1957. En el 1991 el CRIM se crea como parte de la llamada Reforma Municipal del 1991 y se le delega mediante la Ley 83 la administración de las contribuciones municipales sobre la propiedad. A partir de ese momento el CRIM es la entidad responsable de clasificar, tasar, notificar y cobrar las contribuciones mueble e inmueble en todo Puerto Rico. El articulo 3.08 de la ley 83, supra, dispone que "El Centro de Recaudación de Ingresos Municipales procederá a hacer un plan que permita la revisión constante de la propiedad inmueble, a fin de mantenerla al día, bien por REGLAMENTO PARA ESTABLECER GUÍAS Y PROCEDIMIENTOS EN LA VALORACION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR SU DESTINO PARA FINES CONTRIBUTIVOS Página 4 modificaciones por depreciación debido al uso....". Este artículo tiene su origen en el artículo 9 de la Ley #117, la cual ordenaba al Secretario de Hacienda "a hacer un plan que permita la revisión constante de la tasación a fin de mantener la valoración de la propiedad lo más en armonía posible con el valor de las propiedades según éste vaya variando;". En otras palabras, el propósito de estas disposiciones era que los unitarios adoptados en el 1957 para los inmuebles por su naturaleza se fueran actualizando con los cambios del mercado de suerte que se mantuviera el valor al día. Esto no ocurrió durante el tiempo en que Hacienda administró dicha ley. El Proyecto de Tasación Científica se limitó a la tasación de la propiedad inmueble por su naturaleza y no tomó en cuenta los inmuebles por su destino, que en efecto se consideraron como otro tipo de propiedad distinta a los inmuebles por su naturaleza. En cuanto a los inmuebles por su destino, éstos a su vez se clasifican en dos clases distintas: los que se adhieren al terreno o a la estructura de una manera que indique permanencia y se destinan para servir la estructura como tal, y los que se adhieren al terreno o la estructura de una manera que indique permanencia y se destinan a la explotación de la industria o negocio que se realice en la estructura para satisfacer las necesidades de dicha industria o negocio y no las de la estructura como tal. En cuanto a la primera clase de inmuebles por su destino, el Secretario de Hacienda le asignó unos valores a base de su costo del año 1957. En cuanto a la segunda clase de inmuebles por su destino, que consiste mayormente de maquinaria y equipo, el Secretario de Hacienda adoptó un método para tasarlos distinto al método utilizado para tasar los REGLAMENTO PARA ESTABLECER GUÍAS Y PROCEDIMIENTOS EN LA VALORACION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR SU DESTINO PARA FINES CONTRIBUTIVOS Página 5 inmuebles por su naturaleza y los inmuebles por su destino que sirven la estructura. En algún momento a finales de los años setenta o principios de los ochenta, es cuando por primera vez surge la necesidad de tasar un sinnúmero de maquinaria y equipo comprendida en la segunda clase de inmuebles por su destino, que no existía en el año 1957 y no había sido tasada antes por estar exenta totalmente del pago de contribuciones. Para esa época se enmendaron las leyes de incentivos industriales para autorizar la tributación parcial del valor de dicha maquinaria y equipo. El Secretario de Hacienda estableció un nuevo método para tasar la maquinaria y equipo, comprendida en la segunda clase de inmuebles por su destino, utilizado en la industria o negocio. La nueva fórmula que adoptó el Secretario de Hacienda fue establecer un factor de descuento de .65 del costo, para luego descontarle el por ciento aplicable de depreciación y finalmente descontar un 10% adicional para llegar al valor contributivo. El Secretario de Hacienda aplicó ese método de tasación a la maquinaria y equipo que se considera inmueble por su destino desde que lo adoptó hasta el 1993, fecha en que cesó su administración de la ley de contribuciones sobre la propiedad y se le transfirió al CRIM. El Art. 3.02 de la Ley 83 dispone que la Junta de Gobierno del CRIM no podrá autorizar una nueva tasación de la propiedad en Puerto Rico hasta tanto se demuestre que el CRIM ha tasado sustancialmente toda la propiedad mueble e inmueble no tasada y ha alcanzado un nivel de eficiencia operacional tanto para el cobro de las contribuciones como para su REGLAMENTO PARA ESTABLECER GUÍAS Y PROCEDIMIENTOS EN LA VALORACION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR SU DESTINO PARA FINES CONTRIBUTIVOS Página 6 funcionamiento y operación. Conforme a este artículo, el CRIM (una vez pueda retasar todas las propiedades) utilizará un método de tasación "de manera que las tasaciones para cada uno de los distintos tipos de propiedad resulten uniformes". (Énfasis suplido.) Lo mismo dice el Tribunal Supremo en el caso de Sol Luís Descartes V Tribunal de Contribuciones, 73 D.P.R. 295 (1952), en cuanto al requisito constitucional de igual protección de las leyes que es, sino igual, semejante al requisito de uniformidad, cuando dice que el trato igual se refiere "a propiedad de la misma clase", que es lo mismo que decir del mismo "tipo" como dice la ley. La posición del CRIM es que los inmuebles por su naturaleza y aquellos que lo son por destino constituyen distintas clases o tipos de propiedad. Los primeros son "aquellos que no pueden ser trasladados de un lugar a otro". (Artículo 261 del Código Civil, 31 L.P.R.A. Sección 1041.) Los inmuebles por su destino son movibles por su naturaleza, pero se convierten en inmuebles por así disponerlo el artículo 3.11 de la Ley 83 al adherirse al terreno o la estructura de manera que indique permanencia. Se trata de distintos tipos de propiedad que pueden valorarse a base de métodos distintos sin violentar el requisito de uniformidad. Es claro, por ejemplo, que una residencia es un tipo de propiedad distinto a una maquinaria que se considera inmueble, la cual se utiliza en la explotación de una industria. Es también la posición del CRIM que los inmuebles por su destino que se destinan para servir la estructura como tal, y los que se destinan a la explotación de la industria o negocio que se realiza en la estructura para REGLAMENTO PARA ESTABLECER GUÍAS Y PROCEDIMIENTOS EN LA VALORACION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR SU DESTINO PARA FINES CONTRIBUTIVOS Página 7 satisfacer las necesidades de dicha industria o negocio, y no las de la estructura, constituyen distintos tipos o clases de propiedad que pueden valorarse a base de métodos distintos sin violentar el requisito de uniformidad. Como se ha visto, Hacienda utilizaba y el CRIM continúa utilizando un método distinto para tasar estos dos tipos de inmueble por su destino: en los primeros se utiliza un valor unitario que se le ha asignado a base de los costos de reproducción del año 1957, y en los segundos se utiliza un factor de descuento de .65 del costo, para luego descontarle el por ciento aplicable de depreciación y un 10% adicional para llegar al valor contributivo. Los valores unitarios que se utilizan para valorar los inmuebles por su naturaleza y los inmuebles por su destino que sirven la estructura a la cual están adheridos no requieren aclaración. Lo que es menester aclarar, por haber sido cuestionado por unos contribuyentes, es la forma de tasar las maquinarias y equipos que constituyen inmuebles por su destino por utilizarse en la explotación de una industria o negocio en la estructura a la cual están adheridos. Conforme a lo anterior, este reglamento tiene como propósito aclarar las guías y procedimientos a utilizar en la valoración de propiedad inmueble por su destino utilizada en la explotación de una industria o negocio.