Normas aplicables a la adquisición de bienes inmuebles privados por

compraventa y expropiación forzosa 3.1 Procesos preliminares Toda adquisición a personas del sector privado deberá contar con los siguientes documentos: (a) Resolución de la Junta de Planificación que autorice la adquisición, de conformidad con las disposiciones aplicables del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de la Junta de Planificación, o que expresamente exima a la Corporación de solicitarla. (b) Plano del proyecto. (c) Certificación registral del bien inmueble a adquirirse, o sobre la que la Corporación se proponga adquirir algún otro derecho, si está inscrita, que acredite las cargas y gravámenes del inmueble. Si el bien inmueble no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, se podrá obtener una certificación registral negativa que describa la finca y acredite tal hecho, si es necesario o conviene, para los fines de la adquisición. En cualquier caso, la certificación registral no deberá tener más de seis (6) meses de expedida, a la fecha de la adquisición. (d) Certificación de deuda emitida por el CRIM que no tenga más de seis (6) meses de expedida, a la fecha de la adquisición. (e) Certificación de deuda emitida por el Departamento de Hacienda, a instancias del dueño de la propiedad, que no tenga más de seis (6) meses de expedida. Reglamento para la Adquisición y Disposición de Sometido por: Bienes Inmuebles y el Realojo de Ocupantes en el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña Aprobado por: Página # 32 de 77 (f) Documento oficial de la Corporación que autorice la adquisición, el cual puede ser uno de los siguientes: i. resolución de la Junta de Directores; o ii. carta del Director(a) Ejecutivo(a), junto con copia certificada de la resolución de la Junta de Directores que acredite la delegación de tal decisión. (g) Informe de valoración, firmado por el tasador(a), que no tenga más de un (1) año; y certificación escrita y firmada por el tasador(a) revisor o el comité revisor o el CRIM dirigida a la Corporación O a la agencia a cargo del proceso de adquisición, en la que conste la aprobación del informe de valoración. Cuando se trate de una ruina, no se requerirá el informe de valoración de la estructura. La Corporación mantendrá un expediente por cada bien inmueble que adquiera en el que conste la documentación antes indicada y cualquiera otra que estime pertinente. 3.2 Proceso de valoración 3.2.1 Requisitos aplicables al tasador(a) Todo tasador(a) estará certificado y mostrará evidencia de estar autorizado a ejercer la profesión por la Junta Examinadora de Evaluadores de Bienes Raíces de Puerto Rico y cualquier otra certificación que sea requerida por la Corporación. 3.2.2 Preparación del informe de valoración Las siguientes normas regirán el proceso de preparación del informe de valoración: (a) Los informes de valoración deberán regirse por el Uniform Standards of Profesional Appraisal Practice o aquella guía o fuente de información que apruebe el Instituto Americano de Tasadores de Bienes Raíces (American Institute of Real Estate Appraissers), por el Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acqcuisition y por cualquier otra norma legal aplicable. (b) El tasador(a) que efectúe la valoración del bien inmueble a adquirirse deberá proveer al dueño(a) la oportunidad de acompañarle durante la inspección. (c) La valoración podrá efectuarla: i. un tasador(a) que sea empleado(a) de la Corporación; Reglamento para la Adquisición y Disposición de Sometido por: Bienes Inmuebles y el Realojo de Ocupantes en el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña Aprobado por: Página # 33 de 77 ii. un tasador(a) que sea empleado(a) de la agencia pública a cargo del proceso de adquisición, con la aprobación de la Corporación; iii. un tasador(a) contratado por la Corporación, de conformidad con las Guías para la Evaluación, Selección, Contratación y Administración de Servicios Profesionales del Proyecto ENLACE del Caño Martín Peña y cualquier otra ley o reglamento aplicable; iv. un tasador(a) contratado por la agencia pública a cargo de la adquisición, con la aprobación de la Corporación; V. un tasador(a) de la Administración de Terrenos, a solicitud de la Corporación; o por vi. el CRIM. (d) El informe de valoración contendrá, como mínimo, la siguiente información: i. el justo valor en el mercado del inmueble; ii. cuando proceda, la descripción legal del inmueble, incluidos las cargas y gravámenes; iii. la identificación y descripción de las estructuras que ubican sobre el terreno; iv. fotografías del inmueble y el vecindario; V. la calificación y clasificación del terreno objeto de tasación; vi. los mapas de inundabilidad; vii. la disponibilidad de infraestructura; viii. la fecha de la preparación del informe; ix. la descripción de las ventas comparables; X. la firma del tasador(a); y, xi. cualquier otra información pertinente que sustente el contenido del informe. 3.2.3 Revisión del informe de valoración Todo informe de valoración deberá someterse a un tasador(a) revisor, distinto del que lo preparó, para la aprobación o el rechazo. Este proceso se regirá por las siguientes normas: Reglamento para la Adquisición y Disposición de Sometido por: Bienes Inmuebles y el Realojo de Ocupantes en el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña Aprobado por: Página # 34 de 77 (a) La revisión considerará si el informe de valoración cumple con los estándares o requisitos de valoración y determinará si la información allí contenida justifica là confiabilidad del justo valor en el mercado del bien inmueble a adquirirse. (b) La Corporación seleccionará, de entre las siguientes opciones, al tasador(a) revisor: i. Un tasador(a), quien podrá ser un empleado(a) de la Corporación; un empleado(a) de la agencia a cargo de la adquisición, con la aprobación de la Corporación; un tasador(a) contratado por la Corporación; o, un tasador(a) contratado por la agencia a cargo de la adquisición, con la aprobación de la Corporación. En ningún caso, el tasador(a) revisor podrá ser contratado por una persona o empresa que presta servicios profesionales de adquisición a la Corporación. ii. Un Comité Revisor designado por el Director(a) Ejecutivo(a), el cual estará compuesto por, un mínimo de tres (3) personas, una de las cuales será un tasador(a) distinto del que preparó el informe, y otra un (1) funcionario(a) o empleado(a) de la Corporación. iii. Si la Corporación no contara con un(a) tasador(a) revisor(a) o un comité revisor, el informe de valoración deberá enviarse al CRIM para revisión, y la aprobación o el rechazo. (c) El tasador(a) revisor deberá certificar por escrito su recomendación de aprobación o de rechazo. Incluirá los hallazgos sobre el informe de valoración examinado; los elementos no considerados en la preparación del informe de valoración revisado, los fundamentos específicos por los cuales no lo aprueba, así como cualquier información, documentación o procedimiento que el Instituto Americano de Tasadores de Bienes Raíces recomiende y que no se hubiese considerado en el informe de valoración objeto de revisión. (d) Si el informe de valoración fuese rechazado, el tasador(a) revisor y el tasador(a) deberán reconciliar sus diferencias de valoración. Si tales diferencias no se pueden reconciliar, el informe de valoración original deberá someterse a la Junta de Directores para que tome la decisión final. La Corporación podrá nombrar o Reglamento para la Adquisición y Disposición de Sometido por: Bienes Inmuebles y el Realojo de Ocupantes en el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña Aprobado por: Página # 35 de 77 contratar un tasador(a) que provea asesoramiento para reconciliar las diferencias en valor. Si el tasador(a) revisor aprueba el informe de valoración, la Corporación o la agencia a cargo de la adquisición, en coordinación con la Corporación, podrá iniciar el proceso de negociación. El informe de valoración vigente debidamente aprobado será, para todos los fines legales, el informe de valoración o la tasación oficial de la Corporación. 3.3 Proceso de negociación de la compraventa (a) La carta de oferta que la Corporación o su representante deba presentar al dueño(a) de un bien inmueble objeto de adquisición, será entregada personalmente. De no ser posible la entrega personal, la Corporación la enviará por correo certificado con acuse de recibo, cuya notificación deberá formar parte del expediente del caso en que así se notifique. (b) La Corporación y sus representantes se abstendrán de hacer ofertas de precio al dueño(a) del inmueble, si no se ha preparado, revisado y aprobado debidamente el informe de valoración vigente. (c) La carta de oferta que emita la Corporación al dueño(a) incluirá el justo valor del bien inmueble a adquirir, asegurándose que el precio que se ofrezca sea el establecido en el informe de valoración o la tasación oficial vigente de la Corporación. Se prohíbe a los representantes de la Corporación hacer una oferta mayor al justo valor en el mercado establecido en la tasación oficial de la Corporación. Cualquier desvío de esta norma, estará sujeto al proceso administrativo o judicial que corresponda, según ordenen las disposiciones legales vigentes. (d) Si rechaza la oferta de la Corporación, el dueño(a) del inmueble a adquirirse deberá presentar a la Corporación una contraoferta acompañada de un informe de valoración del inmueble, debidamente preparado por un tasador(a) contratado por él o ella. (e) El informe de valoración presentado por el dueño(a) del inmueble no podrá tener más de un (1) año de emitido; y contendrá los datos, la información y el análisis, no Reglamento para la Adquisición y Disposición de Sometido por: Bienes Inmuebles y el Realojo de Ocupantes en el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña Aprobado por: Página # 36 de 77 considerados en el informe de valoración oficial, que justifiquen el aumento del valòr de la propiedad o la contraoferta. (f) La Corporación deberá someter la contraoferta al tasador(a) revisor, con copia del informe de valoración preparado a instancias del dueño(a), para evaluación, conforme a los estándares establecidos por el Instituto Americano de Tasadores de Bienes Raíces y el Reglamento. (g) La Corporación, a través de sus representantes, tratará de lograr la adquisición del bien inmueble por compra, asegurándose de que la transacción sea justa, razonable y beneficiosa para el erario y evite conceder, de forma arbitraria y sin evaluación, cualquier aumento de valor que el dueño(a) del inmueble solicite. (h) El tasador(a) revisor procederá conforme a los incisos (e) y (f) de la Sección 3.2 de este Artículo VI. (i) El rechazo del informe de valoración ofrecido por el dueño(a) se considerará como la determinación final de la Corporación. (j) La Corporación notificará por escrito su determinación final al dueño(a) dentro de un plazo de diez (10) días laborables. En tal documento se advertirá al dueño(a) que tiene un plazo de diez (10) días a partir de la notificación para responder por escrito, y que de no hacerlo se entenderá rechazada la oferta de compra de la Corporación. (k) Si el dueño(a) aceptara por escrito la determinación final de la Corporación, se procederá con el otorgamiento del contrato privado o la escritura pública correspondiente. (I) Si la Corporación o sus representantes no recibieran contestación por escrito del dueño(a) a la determinación final de la Corporación, se entenderá rechazada la oferta y se procederá conforme a la Sección 3.4 de este Artículo. 3.4 Expropiación forzosa La Corporación recurrirá al procedimiento de expropiación forzosa cuando no sea posible la adquisición voluntaria de un bien inmueble, bien porque el dueño(a) rechazara la oferta de la Corporación; bien porque se tratase de una adquisición de emergencia; bien porque tras las debidas gestiones, la Corporación no conociera la Reglamento para la Adquisición y Disposición de Sometido por: Bienes Inmuebles y el Realojo de Ocupantes en el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña Aprobado por: Página # 37 de 77 identidad del dueño(a) del bien inmueble a adquirirse; o, por cualquier otra razon justificada. El proceso de expropiación forzosa se regirá por lo siguiente: (a) La Corporación solicitará la asistencia del Departamento de Justicia o de cualquier otra entidad gubernamental facultada por ley para instar el procedimiento de expropiación forzosa en el tribunal; y seleccionará la agencia pública que, a juicio de la Corporación, sea más conveniente. Esta decisión se hará constar por escrito en un documento que formará parte del expediente correspondiente. En todo caso, el procedimiento se regirá por la ley orgánica y los reglamentos de la agencia pública que tramite la expropiación forzosa, además de la Ley de Expropiación Forzosa. (b) La Corporación se asegurará de que todo acuerdo con otra agencia pública para tramitar los casos de expropiación establezca claramente que tal adquisición se efectúa a solicitud, a nombre y en beneficio de los fines de la Corporación. (c) Cuando se trate de derechos sobre terrenos, la Corporación se asegurará de que la agencia pública que tramite la expropiación forzosa solicite al tribunal que ordene la inscripción del bien inmueble expropiado a nombre de la Corporación. (d) Junto con la solicitud de servicios a la entidad pública que tramite el procedimiento de expropiación forzosa en el tribunal, la Corporación le remitirá lo siguiente: i. Copia certificada de la resolución de la Junta de Planificación que autorice la adquisición del bien inmueble, o que exima a la Corporación de tal autorización. ii. Cuatro (4) copias del plano de proyecto que aplique. iii. El original de la certificación registral del bien inmueble a adquirirse, si está inscrita, o de la certificación registral negativa que describa la finca y acredite tal hecho, si es requerido. En cualquier caso, la certificación registral no deberá tener más de seis (6) meses de expedida, a la fecha de la adquisición. iv. Nombre completo, dirección física y postal de todas las partes con interés en los derechos expropiados. Reglamento para la Adquisición y Disposición de Sometido por: Bienes Inmuebles y el Realojo de Ocupantes en el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña Aprobado poΓ Página # 38 de 77 V. Cuatro (4) copias del informe de valoración oficial del bien inmueble que tenga un (1) año o menos de preparado. vi. Cheque por la cantidad del valor justo en el mercado del bien inmueble. vii. Cualquier otra información o prueba documental que sea requerida por la agencia pública que tramite la expropiación.