CRITERIOS GENERALES

Las disposiciones se harán según las leyes, reglamentos y procedimientos aplicables. (A) Toda disposición de propiedad operacional y la obtenida mediante el proceso de ejecución legal o por dación en pago como parte de las funciones de financiamiento, ya sea mueble o inmueble, se hará mediante venta directa o subasta pública en sobre sellado celebrada por el Banco o con una compañía subastadora contratada por éste para subastas a viva voz. El Banco celebrará por lo menos una (1) subasta pública para cada propiedad inmueble antes de poder disponer de la misma mediante el método de venta directa. El método de venta directa se utilizará para las propiedades inmuebles que hayan ido al menos a una (1) subasta donde no se haya alcanzado el precio de venta establecido por el Comité. No obstante, el Comité, de así entenderlo conveniente y necesario para adelantar los intereses del Banco, podrá celebrar más de una (1) subasta pública para la disposición de determinada propiedad inmueble. En el caso de derechos de usufructo adquiridos por el Banco mediante el proceso de ejecución de hipoteca, el Banco podrá disponer del mismo mediante el método de venta directa, con la aprobación del Comité, sin tener que haber utilizado previamente el método de venta mediante subasta pública, bajo los términos que el Banco estime convenientes. Las ventas de propiedad mueble se pueden realizar mediante venta directa, con la aprobación del Comité. En los casos de agencias públicas estatales y federales, municipios, consorcios municipales e instituciones sin fines de lucro (cualificadas como BANCO DE DESARROLLO ECONOMICO PARA PUERTO RICO 10 REGLAMENTO DE DISPOSICION DE PROPIEDADES tales por el Departamento de Hacienda) que brinden servicios directos a la ciudadanía, el Comité de Disposición tendrá la autoridad de aprobar la venta de propiedades inmuebles en venta directa, sin necesidad de haber realizado subasta pública alguna. En estos casos, la venta se realizará según el valor de tasación o según aquel valor, que conforme a un análisis financiero, social, legal o de política pública, resulte en los mejores intereses del Banco. 1. En todos los casos de venta directa, las ofertas deberán ser recibidas y evaluadas por la División de Administración de Propiedades, quien someterá un informe y recomendaciones al Comité para su consideración. 2. Las subastas formales bajo la modalidad de sobre sellado se regirán por las disposiciones aplicables del Reglamento de Compras y Subastas. 3. Las subastas a viva voz, contratadas por el Banco, se regirán por el procedimiento y las políticas establecidas para tales subastas. 4. En los casos en que se estime que el precio de venta exceda la cantidad máxima establecida en la Política de Márgenes para Transacciones, se requerirá la aprobación de la Junta antes de la disposición. 5. Una vez realizada la subasta pública, se informará al Comité y a la Junta, si aplica, la adjudicación de la venta. (B) El precio de venta de las propiedades inmuebles se establecerá a base del valor tasado. Sin embargo, como parte de la evaluación, el Comité puede considerar los siguientes criterios: 1. Costo del dinero (presente y futuro). 2. Obsolescencia. 3. Depreciación, deterioro y costos de mantenimiento, seguridad, seguros y otros. BANCO DE DESARROLLO ECONOMICO PARA PUERTO RICO 11 REGLAMENTO DE DISPOSICION DE PROPIEDADES 4. Tiempo que el activo ha permanecido en los libros. 5. Valor en los libros de la propiedad. Una vez evaluados tales criterios, el Comité puede aprobar la disposición de las propiedades inmuebles, basado en el valor de la tasación de la misma, utilizando la siguiente tabla como guía: A partir del momento de Precio de Venta en Relación al Adquirida la Propiedad Valor de Tasación Hasta el Primer Año 90 % Primer Año 80% Segundo Año 70% Tercer Año 60% Cuarto Año 50% A partir del Quinto Año de adquirida la Propiedad, si la misma no ha podido disponerse conforme a lo dispuesto en el presente Reglamento, la Junta de Directores del Banco, previa recomendación del Comité de Disposición de Propiedades, podrá aprobar la disposición de propiedades inmuebles al mejor postor, por aquel valor que el Comité de Disposición estime adecuado. (C) En el caso de propiedad mueble e inmueble, previa recomendación de la División de Administración de Propiedades, el Comité hará una evaluación y aprobará ofertas de compra en venta directa, tomando en cuenta los criterios anteriores, además del pago de alquiler y costo de mudanza, demanda en el mercado del equipo, si aplica. (D) Toda oferta de compra de bienes inmuebles aceptada deberá estar sujeta a un depósito mínimo, no reembolsable de un cinco por ciento (5%) del monto de la oferta. El Comité tendrá la facultad de reducir o reembolsar la cantidad del depósito, en aquellos casos que por circunstancias especiales lo ameriten. BANCO DE DESARROLLO ECONOMICO PARA PUERTO RICO 12 REGLAMENTO DE DISPOSICION DE PROPIEDADES (E) En propiedades inmuebles, luego de aprobada la oferta de compra, se podrá firmar una opción de compra con un término no mayor de tres (3) meses. Si el cliente no adquiere la propiedad en el término acordado, se le podrá extender dicho término a discreción del Comité. Del optante no adquirir la propiedad en el término acordado, y habiéndosele extendido la opción, se podrá penalizar, reteniéndose el depósito de opción total o parcialmente. Disponiéndose, que en aquellos casos que las circunstancias particulares lo ameriten, no será necesario firmar un contrato de opción de compra, pudiendo el Banco proceder, directamente, con la compraventa de la propiedad. (F) El Banco podrá agrupar dos (2) o más propiedades inmuebles en un sólo conjunto si a juicio del Comité, al así hacerlo las hace más atractivas a potenciales compradores y propende a los mejores intereses del Banco. (G) El Comité, en aquellos casos que lo estime prudente, para maximizar el precio que se pueda obtener por una propiedad, podrá recomendar la venta de propiedades inmuebles de contado o con pago aplazado. En caso de que la venta se realice a precio aplazado, el comprador deberá pagar al Banco aquella cantidad que el Banco estime apropiada al momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, cantidad que nunca podrá ser menor del setenta (70%) del valor de la propiedad o del precio total acordado. El balance del precio de compraventa se pagará según el Comité acuerde en cada caso en particular, debiendo quedar el mismo garantizado con una primera hipoteca voluntaria sobre la propiedad. Disponiéndose, no obstante, que cuando así el Comité lo entienda justificable, se podrán autorizar otras garantías adicionales o en sustitución de la hipoteca, para garantizar el precio aplazado. En aquellos casos en los cuales el Banco acceda, por excepción, a subordinar su garantía hipotecaria a favor de un financiamiento otorgado al comprador, y éste sea una figura jurídica, se exigirá, además de la hipoteca, la obligación personal y solidaria de los socios o accionistas principales y de sus cónyuges, de responder por el balance del precio aplazado. BANCO DE DESARROLLO ECONOMICO PARA PUERTO RICO 13 REGLAMENTO DE DISPOSICION DE PROPIEDADES (H) El Banco podrá decomisar propiedad que no tenga utilidad: 1. Propiedad mueble en condición pobre, altamente deteriorada o inservible. 2. Propiedad para la cual no ha recibido oferta. 3. Propiedad cuyo costo de mantenerla exceda su valor. 4. Cualquier otra propiedad que el Comité de Disposición estime pertinente decomisar, después de recibir la recomendación de la División de Administración de Propiedades. (I) Disponiéndose que el Comité de Disposición tendrá la facultad de recomendar a la Junta de Directores del Banco la disposición de propiedades mediante transacciones que obvien las disposiciones del presente Reglamento en cualquiera de los siguientes casos: 1. Cuando sea necesario tomar en consideración el impacto económico o social que tiene la propiedad; 2. Cuando el no proceder rápidamente con la disposición de la propiedad de la que se trate vaya en perjuicio o detrimento de los mejores intereses del Banco; 3. Cuando la propiedad hubiere sido invadida o vandalizada; 4. Cuando los demás mecanismos para la disposición de una propiedad establecidos en el presente Reglamento se hubieran agotado; 5. Por cualquier otra razón extraordinaria no contemplada en el presente Reglamento. BANCO DE DESARROLLO ECONOMICO PARA PUERTO RICO 14 REGLAMENTO DE DISPOSICION DE PROPIEDADES CUARTA PARTE RESPONSABILIDADES DE LA DIVISIÓN DE ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDADES Y NORMAS DE CONDUCTA DE SU PERSONAL