ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES

5.1 FINES PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES La Compañía podrá adquirir bienes inmuebles para los siguientes fines; a) Viabilizar la ejecución de proyectos dentro de los límites de la Península de Cantera, de conformidad con la Ley 20, el PDI y cualquier otra norma legal aplicable; b) Proveer opciones de realojo, dentro y fuera de los límites de la Península de Cantera, de ocupantes elegibles de conformidad con la Ley 20, el PDI y el Reglamento; c) Para el beneficio de las comunidades de la Península de Cantera, conforme a la Ley 20, el PDI y; d) Para cualquier otro fin establecido en la Ley 20. 5.2 NORMAS GENERALES a) La Compañía podrá adquirir bienes inmuebles a cualquier título, incluidos, pero sin limitarse a los siguientes: compra, opción de compra, compra a plazos, venta judicial, permuta, donación, cesión, arrendamiento, nada, legado, constitución de servidumbre, derecho de superficie, expropiación y cualquier otro medio legal. b) La Compañía podrá adquirir bienes inmuebles de por sí, a través de otras agencias públicas facultadas para ello, incluida la Administración de Terrenos o a través de personas y/o entidades privadas que decida contratar para tales fines. c) La Compañía podrá adquirir bienes inmuebles privados o públicos d) Al inicio del proceso de adquisición de bienes inmuebles, la Compañía se asegurará de contar con los fondos disponibles para completar la adquisición así como, el realojo de ocupantes cuando aplique. e) Todo documento público que la Compañía otorgue para adquirir bienes inmuebles estará exento del pago de aranceles y cualquier otro pago de acuerdo a la Ley 20. f) Cuando la adquisición se materialice por escritura pública, se seguirá el siguiente procedimiento: 23 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 i. La Compañía aprobará las escrituras previas a la firma de las mismas. ii. El/la funcionario(a) designado de la Compañía revisará y evaluará la escritura para asegurarse que el contenido de la escritura atiende los requerimientos de la Compañía. Esta evaluación se hará constar por escrito con los comentarios y las recomendaciones que procedan al/la Director(a) Ejecutivo(a). iii. Cuando se trate de bienes inmuebles cuya inscripción en el Registro de la Propiedad proceda, el/la notario(a) autorizante deberá expedir dos (2) copias certificadas de la escritura; una para archivarse en el expediente del caso de la Compañía y otra para la correspondiente presentación en el Registro de la Propiedad. Si se tratara de un inmueble cuya inscripción en el Registro de la Propiedad no procede, será suficiente con una copia certificada de la escritura para los archivos de la Compañía. iv. La Compañía remitirá copia de toda escritura que otorgue a la Oficina del Contralor, de conformidad con el reglamento aplicable de dicha oficina. g) Todo(a) funcionario(a), empleado(a), contratista, asesor(a) o persona que a cualquier título, intervenga en cualquier transacción de la Compañía cubierta bajo este Reglamento, deberá asegurarse de que no confronta conflictos éticos, según las disposiciones de la Ley y Reglamento de Ética Gubernamental, el Código de Contratistas del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, y cualesquiera otras normas, éticas que le apliquen antes de intervenir. 5.3 NORMAS APLICABLES A LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES PRIVADOS POR COMPRAVENTA Y EXPROPIACIÓN FORZOSA 5.3.1 PROCESOS PRELIMINARES Toda adquisición de bienes inmuebles a personas del sector privado se regirá por las disposiciones de la Orden Ejecutiva OE-2004-04. Cuando se trate de una ruina, no se requerirá el informe de valoración para la escritura. La Compañía mantendrá un expediente por cada bien inmueble que adquiera con la documentación antes indicada y cualquiera otra que estime pertinente a la transacción. 24 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 5.3.2 PROCESO DE VALORACIÓN 5.3.2.1 Requisitos Aplicables al/la Tasador(a) Todo(a) tasador(a) estará certificado y mostrará evidencia de estar autorizado a ejercer la profesión por la Junta Examinadora de Evaluadores de Bienes Raíces de Puerto Rico y cualquier otra certificación que sea requerida por la Compañía. 5.3.2.2 Preparación del Informe de Valoración Los informes de valoración deberán regirse por el Uniform Standards of Profesional Appraisal Practice o aquella guía o fuente que apruebe el Instituto Americano de Tasadores de Bienes Raíces (American Institute of Real Estate Appraissers), por el Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisition, por las disposiciones de la Orden Ejecutiva OE-2004- 04 y por cualquier otra norma legal aplicable. 5.3.2.3 Revisión del Informe de Valoración Todo informe de valoración deberá someterse a un(a) tasador(a) revisor, distinto de quien lo preparó, para aprobación o rechazo. Este proceso que se regirá por las disposiciones de la Orden Ejecutiva OE-2004-04. 5.3.3 PROCESO DE NEGOCIACIÓN PARA LA COMPRAVENTA a) Toda carta de oferta deberá ser entregada personalmente al/la dueño(a) de un bien inmueble objeto de adquisición. De no ser posible la entrega personal, la Compañía o su representante autorizado la enviará por correo certificado con acuse de recibo y deberá formar parte del expediente del caso en que así se notifique. En el caso de que las opciones anteriores no hayan sido efectivas, la Compañía podrá considerar contratar servicios profesionales disponibles para estos fines para hacer entrega oficial de la carta de oferta. b) La Compañía o su representante autorizado se abstendrán de hacer ofertas al/la dueño(a) del inmueble, si no se ha preparado, revisado y aprobado debidamente el informe de valoración vigente. c) La carta de oferta que emita la Compañía al/el dueño(a) incluirá el justo valor del bien a adquirir, asegurándose que el precio que se ofrezca sea el establecido en el informe de valoración o la tasación oficial de la Compañía vigente. 25 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 d) Si el/la dueño(a) del inmueble rechaza la oferta ofrecida por la Compañía por el inmueble a adquirir, el/la dueño(a) deberá presentar a la Compañía una contraoferta acompañada con un informe de valoración del inmueble, debidamente preparado por un(a) tasador(a) que él o ella contrate. e) El contenido del informe de valoración presentado por el/la dueño(a) del inmueble no puede tener más de un año de emitido, y tiene que contener datos, información y análisis no considerados en el informe de valoración oficial, que justifiquen el aumento del valor de la propiedad o la contraoferta. f) La Compañía deberá someter la contraoferta al/la tasador(a) revisor, con copia del informe de valoración preparado a instancias del/la dueño(a), para evaluación conforme a los estándares establecidos por el Instituto Americano de Tasadores de Bienes Raíces y al Reglamento. El tasador revisor evaluará la contraoferta y deberá someter por escrito su opinión a la Compañía. g) En el caso del que la opinión esté conforme a la contraoferta sometida por el(a) dueño(a), someterá su opinión por escrito a la Compañía. Una vez la Compañía evalúe y acepte la recomendación del tasador revisor, deberá someter por escrito al/a la dueño(a) la determinación de que está de acuerdo con la contraoferta presentada. h) En el caso de que la opinión del tasador revisor sea contraria a la contraoferta sometida por el (la) dueño(a), la Compañía una vez evaluada y aceptada la recomendación del tasador revisor, deberá someter por escrito al/ a la dueño(a) la determinación de que no está de acuerdo con la contraoferta presentada. El dueño (a) tendrá diez (10) días laborables para presentar su solicitud de revisión. De recibirse la solicitud de revisión dentro del periodo establecido, el (la) Director(a) Ejecutivo activará al comité negociador. i) La Compañía, a través de sus representantes, tratará de lograr la adquisición del bien inmueble mediante un proceso de compraventa amistosa, asegurándose de que la transacción sea justa, razonable y beneficiosa para el erario y evitando conceder, de forma arbitraria y sin evaluación, cualquier aumento de valor que el/la dueño(a) del inmueble solicite. En todo momento se considerarán los costos adicionales y administrativos que se incurrirán para llevar un proceso de expropiación forzosa y los 26 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 atrasos y efectos sobre el proyecto o condiciones que provocan las demoras en dicho proceso. j) El proceso de evaluación se llevará a cabo utilizando el mecanismo del Comité de Negociación. El Comité de Negociación, designado por el/la Directora(a) Ejecutivo(a) estará compuesto por al menos tres (3) personas, una de las cuales será un(a) tasador(a) distinto al que preparó el informe de valor original, y las otras podrán ser consultores o empleados(a) de la Compañía. k) Si la oferta final del Comité de Negociación fuese rechazada, se considerará tal rechazo como la determinación de la Compañía. Dentro de un término no mayor de diez días laborables, el representante de la Compañía informará por escrito la determinación de la Compañía al/la dueño(a). En ese escrito se advertirá que la ausencia de respuesta escrita a la determinación de la Compañía, dentro de un término de diez días, desde la fecha del escrito, se entenderá como un rechazo a la oferta de compra de la Compañía. 1) Si el/la dueño(a) acepta por escrito la determinación final de la Compañía se procederá con el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, conforme a derecho. m) Si la Compañía o sus representantes no reciben contestación por escrito del/la dueño(a) a la determinación final de la Compañía, se entenderá como un rechazo a la oferta de compra y se procederá conforme al inciso 5.3.4 de este Artículo. 5.3.4 EXPROPIACIÓN FORZOSA La Compañía optará por el procedimiento de expropiación forzosa cuando se hayan agotado todos los esfuerzos para llegar a un acuerdo satisfactorio entre las partes, para la adquisición voluntaria de un bien inmueble, ya sea que el dueño(a) rechazara la oferta de la Compañía; se tratase de una adquisición de emergencia, o porque luego de las debidas gestiones, la Compañía no conociera la identidad del dueño(a) del bien inmueble a adquirirse; o por cualquier otra razón justificada. El proceso de expropiación forzosa se regirá por los siguientes parámetros: a) La Compañía, de conformidad a lo establecido en el Artículo 12 de la Ley 20 supra, solicitará a la Administración de Terrenos de Puerto Rico (en adelante la Administración) que actúe en su representación para instar el procedimiento de expropiación forzosa en el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, en la adquisición o expropiación de aquellos terrenos y/o estructuras necesarias para cumplir con los objetivos trazados en el 27 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 PDI para la Península de Cantera. Este acuerdo se hará mediante un convenio suscrito por la Administración y la Compañía, que formará parte del expediente correspondiente. El procedimiento se regirá por la ley habilitadora y los reglamentos de la Administración de Terrenos de Puerto Rico, así como, la Ley de Expropiación Forzosa (32 L.P.R.A. § 2901 ss.) y las Reglas de Procedimiento Civil (T32 АРШ R. 58.1ss,), vigentes. b) La Compañía se asegurará de que en el acuerdo con la Administración, al tramitar los casos de expropiación se establezca que tal adquisición se efectúa a solicitud, a nombre y en beneficio de los fines de la Compañía. c) Cuando se trata de derechos sobre terrenos, la Compañía se asegurará de que la Administración, al tramitar la expropiación forzosa, solicite al Tribunal que ordene la inscripción del bien inmueble expropiado a nombre de la Compañía. d) La Compañía, preparará la Petición de Expropiación y la remitirá conjuntamente con la solicitud de servicios a la Administración para el trámite correspondiente para ser presentada en el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan y la tramitará de conformidad con las secciones 2901 y subsiguientes de la Ley de Expropiación Forzosa, supra y de la Regla de Procedimiento Civil vigente según enmendada 58.1 y subsiguiente. e) Cualquier otra información o prueba documental que sea requerida por la Administración en la tramitación de la expropiación en el tribunal.