PROCESO DE REALOJO

6.1 PRINCIPIOS RECTORES DEL PROCESO DE REALOJO Cuando la adquisición de bienes inmuebles implique el realojo de ocupantes elegibles, la Compañía o su representante autorizado seguirá los siguientes principios rectores: a) Asegurar que se mantenga la mayor cohesión comunitaria, mediante la provisión, en la medida de lo posible, de alternativas de realojo en los sectores circundantes, orientando a los ocupantes elegibles sobre la disponibilidad y los beneficios de las alternativas de realojo en la comunidad. b) Procurar la participación ciudadana activa y oportuna, incluida la de los ocupantes elegibles en todas las etapas del proceso. 28 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 c) Asegurar que se cuenta con la información necesaria y específica sobre los ocupantes elegibles que podrían requerir o requerirán realojo. d) Considerar las preferencias de los ocupantes elegibles en la selección de las alternativas de realojo, incluyendo si desean ser realojados dentro o fuera de la Península de Cantera, así como, las necesidades particulares de las familias que requieren realojo, tales como las que tengan entre sus miembros personas con necesidades especiales. e) Proveer asistencia y orientación a los ocupantes que requieran realojo sobre los derechos que les asisten, particularmente en cuanto a los servicios y la compensación que deban recibir y los mecanismos de reclamación de los derechos que les asisten. f) Proveer orientación a los ocupantes elegibles sobre la disponibilidad de alternativas para realojo en la Península de Cantera. g) Asegurar la disponibilidad de fondos para ejecutar el proceso de realojo. h) Notificar al ocupante del bien inmueble a ser adquirido sobre la intención de realojo de forma oportuna, con el mayor tiempo de antelación posible y con sensibilidad. Salvo que se trate de un realojo de emergencia, dicha notificación deberá realizarse con un mínimo de treinta días antes de que se lleve a cabo la tasación del bien inmueble. i) Proveer trato justo a todos los ocupantes elegibles y compensarlos a base de los criterios y cuantías establecidos en el Reglamento. j) Recurrir a los procedimientos de realojo transitorio o de realojo de emergencia sólo por excepción y cuando existan las circunstancias establecidas en el Reglamento para cada uno de ellos. 6.2 CRITERIOS DE ELEGIBILIDAD 6.2.1 OCUPANTES ELEGIBLES Será elegible para compensación por realojo todo ocupante legal de un bien inmueble objeto de adquisición que; a) En el caso de los dueños ocupantes, que hayan ocupado de buena fe dicho bien inmueble durante un período de 180 días o más, inmediatamente antes de que la Compañía, por sí, a través de otras agencias públicas o de personas naturales o jurídicas que contrate para tales fines, notifique por escrito al/la dueño(a) la carta de oferta para la adquisición del bien inmueble. 29 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 b) En el caso de los inquilinos, ocupantes no dueños, que hayan ocupado de buena fe dicho bien inmueble durante un período de 90 días o más, inmediatamente antes de que la Compañía, por sí, a través de otras agencias públicas o de personas naturales o jurídicas que contrate para tales fines, notifique por escrito al/la dueño(a) la carta de oferta para la adquisición del bien inmueble. c) En casos de negocios, que haya ocupado de buena fe como dueño o inquilino, y que cumpla con la definición de un negocio según establecido en este reglamento. 6.2.2 OCUPANTES NO ELEGIBLES La Compañía o su representante autorizado, en consulta con los comités de validación de casos, podrá determinar que un ocupante de un bien inmueble objeto de adquisición no es elegible cuando no cumpla con los requisitos establecidos en el inciso 6.2.1, o aún si los cumpliera cuando el ocupante elegible presente una o más de las siguientes circunstancias: a) No sea el/la dueño(a) y ocupe el bien inmueble sin la autorización del/la dueño(a), hecho que deberá ser sustentado mediante declaración jurada o cualquier otro documento fehaciente que el/la dueño(a) presente a la Compañía o la entidad adquiriente. b) Conforme a los criterios que la Compañía establezca, ocupe el bien inmueble con el propósito de recibir los beneficios por realojo que se otorgan bajo este Reglamento. c) La Compañía o la entidad adquiriente determine que el pago constituiría doble compensación bajo cualquier ley o norma federal o del Estado Libre Asociado. d) El período de tiempo durante el cual esté autorizado para ocupar el bien inmueble venza en o antes de la fecha en que la Compañía o la entidad adquiriente requiera la propiedad para el propósito por el cual se propone adquirirla. e) La Compañía o la entidad adquiriente no requiera su realojo permanente, en cuyo caso pudiera aplicar el mecanismo de realojo transitorio si cumple con los requisitos y circunstancias establecidos en este Reglamento. f) Cuando un dueño ocupante retenga en todo o en parte algún derecho sobre el bien inmueble, o cuando la adquisición no se lleva a efecto. g) Sea un(a) extranjero(a) indocumentado, salvo que la determinación de no elegibilidad pueda resultar en una privación excepcional extrema a un miembro de la composición familiar que es ciudadano(a) de los Estados Unidos de Norte América o extranjero(a) con 30 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 residencia permanente en los Estados Unidos de América, siempre que el/la extranjero(a) indocumentado hubiese sido elegible para recibir pagos y por realojo. En este caso el cálculo de la vivienda de reemplazo se realiza a base de los miembros de la composición familias que sean ciudadanos(as) de los Estados Unidos de Norte América o extranjeros(as) con residencia permanente en los Estados Unidos de América. h) Por cualquier otra razón válida que viole la ley, la moral o el orden público, la Compañía o la entidad adquirente determine que no es ocupante elegible, aunque cumpla los términos de ocupación requeridos para ser ocupante elegible. La Compañía o su representante autorizado no podrá declarar a ningún ocupante como no elegible para el pago de vivienda de remplazo sólo porque éste no cumpla con los requisitos de ocupación establecidos en la Sección 6.2.1.(a), cuando dicho ocupante demuestre, a satisfacción de la Compañía o su representante autorizado, que ello se debió a razones que estuvieron fuera de su control tales como, desastres y emergencias declaradas por funcionarios (a) gubernamentales competentes para ello, según determinadas por el/la Gobernador(a) o por la Compañía y cualquier otra razón que la Compañía o su representante autorizado determine como que estuvo fuera del control de dicho ocupante, siempre que esa razón no contradiga la política pública establecida en la Ley 20. Cuando la Compañía o su representante autorizado obtengan un bien inmueble y determine alquilarlo temporalmente, mientras dicho bien inmueble sea necesario para llevar a cabo la acción, intervención, proyecto o programa para el cual fue adquirido, los inquilinos serán ocupantes no elegibles. Cuando la entidad adquiriente sea la Compañía o su representante autorizado, ésta se asegurará de formalizar un contrato escrito que establezca un canon de arrendamiento y un plazo de ocupación ajustado a las necesidades de la Compañía, disponiéndose que el contrato estará sujeto a cancelación automática a la fecha en que la Compañía requiera utilizar el bien inmueble para el fin por el que fue adquirido. 6.3 DERECHOS DE LOS OCUPANTES ELEGIBLES Todo ocupante elegible tendrá los siguientes derechos: a) Recibir trato justo durante el proceso de adquisición y realojo. b) Recibir información, oportuna y por escrito, sobre la intención de realojo, los servicios disponibles y los pagos a que tenga derecho así como, orientación sobre el proceso de 31 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 realojo, sus derechos y responsabilidades conforme a este Reglamento. Se entenderá que la información y la orientación son oportunas, si se notifica la intención de realojo al inicio del proceso de negociación y se provee orientación conforme se desarrolle el proceso. Siempre que sea posible, la Compañía o su representante autorizado tomará las medidas necesarias para que la información sobre la intención de realojo y la orientación inicial sobre el realojo se provean desde antes del inicio de las negociaciones. c) Recibir orientación sobre las alternativas de vivienda de remplazo o bienes inmuebles para restablecimiento en caso de negocios u organizaciones sin fines de lucro. Cuando el ocupante elegible prefiera el realojo dentro de la Península de Cantera, la orientación incluirá las alternativas disponibles allí. d) Participar activa y oportunamente en la selección de alternativas de realojo, y en la determinación sobre si se realoja en o fuera de la Península de Cantera. e) Recibir el pago a que tenga derecho, según establecido en este Reglamento. f) No ser requerido, hasta donde sea posible, de mudarse de la estructura que ocupe, sin haber sido debidamente notificado del requerimiento de mudanza con por lo menos 90 días de anticipación a la fecha en que tal mudanza le sea requerida. Este término no aplicará cuando se trate de un realojo de emergencia. g) Que el proceso de realojo se ejecute libre de discrimen por razón de raza, color, credo, ascendencia, nacionalidad, ideas políticas, edad, sexo, preferencia sexual, condición social, condición de veterano o impedimentos irrelevantes a los requisitos de una ocupación; a recibir información de parte de la Compañía o su representante autorizado sobre esta política de no discriminación a que haya disponible un proceso de apelación para todo aquel que entienda que ha sido objeto de discrimen durante el proceso de realojo, y a recibir orientación adecuada sobre los foros, estatales y federales y procedimientos para presentar su reclamación. h) Recibir información y orientación sobre el derecho de apelación y el proceso a seguir para presentarla. 32 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 6.4 REQUISITOS Y PROCEDIMIENTOS PARA INICIAR UN PROCESO DE REALOJO 6.4.1 REQUISITOS a) El proyecto que implica el realojo de ocupantes debe formar parte de las obras propuestas en el Plan de Desarrollo Integral de la Península de Cantera y corresponder a la misión de la Corporación establecida en la Ley 20 y el PDI. b) La programación del proyecto que implique realojo debe considerar los términos o las fechas límites de las notificaciones que deben enviarse a los ocupantes de las estructuras a ser adquiridas. c) Haber cumplido con los procesos preliminares a la adquisición, establecidos en los incisos 5.1 y 5.2 del Artículo 5 del Reglamento, y haber iniciado el proceso de negociación para adquirir el inmueble, establecido a continuación en el inciso 6.4.3. d) Haber planificado el proceso de realojo conforme a que cumpla con lo establecido en el inciso 6.5. e) Se cuenta con los fondos necesarios para llevar a cabo el proceso de realojo. 6.4.2 ORIENTACIÓN SOBRE REALOJO La Compañía, o cuando aplique, su representante autorizado, gestionará y agotará todos los mecanismos que tenga disponibles para ofrecer una orientación inicial sobre el proceso de realojo, que incluirá los requisitos de elegibilidad mediante contacto personal a cada ocupante. La Compañía, o cuando aplique, su representante autorizado mantendrán constancia escrita que acredite haberse hecho todos los esfuerzos necesarios para establecer comunicación personal con cada ocupante elegible. (Véase Derechos del Ocupante, supra) 6.4.3 NOTIFICACIONES Toda notificación escrita pertinente al proceso de realojo que la Compañía o su representante autorizado, deba hacer al/el dueño(a) o al ocupante de un bien inmueble deberá entregarse personalmente. De no ser posible la entrega personal, la Compañía o su representante autorizado la enviará por correo certificado con acuse de recibo que deberá formar parte del expediente del caso en que así se notifique. En el caso de que las opciones anteriores no hayan 33 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 sido efectivas, la Compañía podrá considerar contratar servicios profesionales disponibles para estos fines para hacer entrega oficial de las notificaciones. Durante el proceso de la negociación para adquirir un bien inmueble ocupado, la Compañía o su representante autorizado deberá notificar por escrito a cada ocupante lo siguiente, conforme a la etapa del proceso de realojo en que se encuentre: a) Notificación inicial: al inicio del proceso de negociación para la adquisición del inmueble, la Compañía o su representante autorizado entregará una notificación escrita a cada ocupante elegible, que incluya, que le informe de la intención de adquirir el bien inmueble e información general del proceso. b) Notificación de realojo: La Compañía o su representante autorizado entregará la notificación de realojo al ocupante elegible al inicio del proceso de negociación para la adquisición del bien inmueble. c) Notificación de elegibilidad: La Compañía o su representante autorizado entregará al ocupante elegible la notificación de oferta de vivienda de remplazo al inicio de la negociación o durante el proceso de conseguir una vivienda de remplazo. Dicha notificación contendrá la información requerida por la Ley URA y su derecho a solicitar revisión apelar si no está de acuerdo y el procedimiento correspondiente para la revisión adjudicativa. d) Notificación para desocupar: La Compañía o la entidad adquirente le entregará al ocupante, de ser necesario, la notificación para desocupar una vez se haya adquirido el bien inmueble. Esta notificación estará regida por lo que indica la Ley URA publicada en CFR 49. 24.203 (c). 6.5 PLANIFICACIÓN DEL PROCESO DE REALOJO 6.5.1 DOCUMENTACIÓN Y ANÁLISIS La Compañía, o cuando aplique, su representante autorizado en coordinación con la Compañía planificará el proceso de realojo por comunidad considerando y documentando, como mínimo lo siguiente: a) Información socioeconómica de los ocupantes candidatos a realojo. Esta información se recopilará en el formulario que se diseñe para tales fines. b) Análisis de la información recopilada para determinar: 34 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 i. Cantidad de dueños(as) ocupantes, partes con interés, agregados, inquilinos u otros ocupantes no dueños(as), sean familias, negocios u organizaciones sin fines de lucro, y preferencias de realojo. ii. Costo estimado de adquisición de las viviendas y pago de alquiler o renta pagada por los inquilinos(as) ocupantes. iii. Número de personas de edad avanzada, incapacitados(as) y familias con necesidades especiales que se afecten. iv. Estimado de viviendas de remplazo para compra y alquiler. V. Análisis del mercado para determinar la necesidad de la utilización del método de vivienda como último recurso. vi. Estimado de cantidad y tipo de negocios y organizaciones sin fines de lucro que serían ocupantes elegibles. vii. Análisis de los costos y gestiones necesarias para obtener otros fondos para atender los gastos asociados al realojo y la mudanza. viii. Las propiedades de realojo y los criterios para establecerlas. ix. Cualquier otra información que proceda, según las circunstancias del proceso de realojo de que se trate. 6.5.2 CONSIDERACIONES DE ELEGIBILIDAD DE UN BIEN INMUEBLE QUE SE UTILICE COMO VIVIENDA DE REMPLAZO o BIEN INMUEBLE PARA RESTABLECIMIENTO Todo bien inmueble que sea considerado como vivienda de reemplazo debe reunir los requisitos de decente, segura y sanitaria según definido en este Reglamento y establecido en la Ley URA publicada en CFR 49 24.2 (a) (6): 6.6 PAGOS POR CONCEPTO DE REALOJO 6.6.1 DISPOSICIONES GENERALES a) Los ocupantes elegibles recibirán trato justo y uniforme, de manera que las familias, los negocios y las organizaciones sin fines de lucro que se encuentren en situaciones similares de realojo reciban beneficios similares. 35 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 b) Ninguna persona podrá recibir pagos por concepto de realojo si esa persona ha recibido pagos por el mismo concepto bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico o federales, según sea determinado por la Compañía. c) La Compañía o su representante autorizado se asegurará de mantener expedientes sobre todo proceso de adquisición que implique realojo, de manera que se acredite con suficientes detalles y documentación el cumplimiento con las disposiciones de la Ley 20, del Reglamento y de cualquiera otra norma legal aplicable al realojo. d) Toda notificación relacionada con el proceso de realojo que la Compañía o su representante autorizado emita al/el dueño(a) y al/la ocupante de un bien inmueble en proceso de adquisición deberá tramitarse personalmente, o cuando esto no sea posible por correo certificado con acuse de recibo. e) Toda solicitud de pago de realojo que haga el ocupante elegible como parte del proceso dispuesto en este Reglamento deberá presentarse en la Compañía o su representante autorizado, no más tarde de un período de dieciocho (18) meses, prorrogable por justa causa, tomando como punto de partida: i. La fecha de realojo, si el ocupante elegible no es el/la dueño(a), 0 ii. La fecha de realojo o la fecha en que el/la dueño(a) reciba el pago final por la adquisición de la propiedad, lo que ocurra más tarde si el ocupante elegible es el/la dueño(a). f) Toda solicitud de pago de realojo que haga el/la ocupante elegible como parte del proceso dispuesto en este Reglamento deberá estar acompañada por documentación que evidencie los gastos incurridos o a incurrirse por el/la ocupante elegible. La Compañía o su representante autorizado proveerá orientación y ayuda para preparar la solicitud de pago y obtener la evidencia necesaria para sustentar el pago que solicita el/la ocupante elegible. g) La Compañía o su representante autorizado revisará y procesará las solicitudes de pago con diligencia y notificará con prontitud al ocupante elegible sobre cualquier documento adicional que se requiera para procesar el pago. Todo pago deberá emitirse lo más pronto posible, a partir del recibo de la documentación que sustente la solicitud. h) Si una persona demuestra la necesidad de recibir un pago de realojo por adelantado para evitar inconveniencias causadas durante la construcción de una obra, la Compañía podrá 36 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 hacer el pago, siempre que tome las medidas necesarias para asegurar que se cumplió con el propósito que lo justifica. i) La Compañía o su representante autorizado podrá descontar del pago de realojo cualquier pago por dicho concepto que se haya hecho por adelantado. j) El pago por concepto de vivienda de remplazo es personalísimo del ocupante elegible y ante la muerte de éste, la Compañía no desembolsará pago alguno pendiente a los/las herederos(as) del ocupante elegible, excepto cuando: i. La persona fallecida sea miembro de una familia elegible para realojo y los demás miembros de esa familia continúan ocupando la vivienda de remplazo, o ii. Se trate de una cantidad necesaria para satisfacer las obligaciones legales de una herencia que estén directamente relacionadas con la selección de una vivienda de remplazo por o en beneficio del/la ocupante elegible fallecido(a). Si la Compañía o no aprueba en todo o en parte cualquier solicitud de pago de realojo, deberá notificar de inmediato y por escrito al solicitante informándole sobre la determinación tomada, las razones de ésta y los procedimientos para reconsideración. 6.6.2 TIPOS DE PAGOS DE REALOJO PARA NEGOCIOS U ORGANIZACIONES SIN FINES DE LUCRO 6.6.2.1 Pago de Mudanza y Gastos Relacionados de Negocios U Organizaciones Sin Fines de Lucro Todo(a) ocupante elegible que sea un negocio u organización sin fines de lucro tiene derecho al pago de la mudanza, según la Compañía determine que dichos gastos son necesarios y razonables y que cumplen con la política pública establecida en la Ley 20 y en este Reglamento. Los gastos de mudanza se determinarán conforme a los criterios establecidos en la Ley URA publicada en CFR 49 24.301 (d). 6.6.2.2 Pago Elegible para el Restablecimiento de Negocios y Organizaciones Sin Fines de Lucro que son Ocupantes Elegibles Todo ocupante elegible que sea una pequeña o mediana empresa u organización sin fines de lucro que decida acogerse al pago de mudanza tiene derecho a recibir pagos por gastos reales incurridos, al restablecerse en el lugar de reemplazo. Estos pagos no excederán la cantidad de $10,000. Los gastos deberán ser necesarios y razonables, a juicio de la Compañía o la entidad 37 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 adquiriente, quien los evaluará previa presentación de recibos o de cualquier otra evidencia considerada necesaria por esta. Los gastos elegibles por restablecimiento son los enumerados en la Ley URA publicada en CFR 49 24.304. 6.6.2.3 Pago no Elegibles para el Restablecimiento de Negocios y Organizaciones Sin Fines de Lucro Las siguientes actividades no son elegibles para pago como parte del restablecimiento de negocios y organizaciones sin fines de lucro. a) Compra de activos, tales como mobiliario de oficina, maquinaria o accesorios, b) Compra de inventario y suministros c) Mejoras por efectos estéticos, d) Intereses pagados por préstamos, y e) Pago por un negocio parcial en el hogar que no contribuye materialmente al ingreso familiar. 6.6.2.4 Pago Fijo en vez del Pago de Mudanza para Negocios, Fincas u Organizaciones Sin Fines de Lucro Un negocio que sea ocupante elegible podrá optar por el pago fijo, en vez del pago de mudanza y gastos relacionados (inciso 6.6.2.1 y el pago para restablecimiento de negocios inciso 6.2.2), conforme a lo establecido en la Ley URA publicada en CFR 49 24.305. El pago fijo será la ganancia neta anual promedio para los dos (2) años contributivos inmediatamente anteriores a la adquisición, pero no será menor de $1,000, ni mayor de $20,000. En caso de que el negocio que es ocupante elegible no estuviera en operación por dicho período contributivo completo, la ganancia se determinará a base del promedio de ingresos durante el período real de operación en el bien inmueble objeto de adquisición, proyectado a una tasa anual (o multiplicada por doce). Si la Compañía determina que es más equitativo, la ganancia neta del negocio que es ocupante elegible podrá basarse en un período de tiempo distinto. El/la propietario(a) del negocio proveerá copia certificada por el Departamento de Hacienda de Puerto Rico de las planillas de contribución sobre ingresos del negocio, correspondiente a dos (2) años previos a la adquisición del bien inmueble. De no existir éstas, el/la propietario(a) del negocio podrá proveer un estado financiero certificado por un Contador Público Autorizado. 38 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 6.6.2.5 Pago por Mudanza de Bienes Muebles Solamente Un dueño de bienes muebles a quien se le requiera mudar su propiedad de un bien inmueble, pero no se le requiera mudarse de dicho bien inmueble, tiene derecho al pago de los gastos reales incurridos en la mudanza establecidos en los incisos6.6.3.1 (b) del Artículo 6. En los casos de mudanza de bienes muebles solamente el/la propietario(a) de bienes muebles, puede optar entre la mudanza comercial o la mudanza por cuenta propia. De surgir cuestionamientos sobre la razonabilidad de la mudanza por costos reales, la Compañía puede obtener estimados, de personas que se dedican a la mudanza comercial, que sirvan de criterio en la determinación del pago. 6.6.2.6 Pago por Mudanza de Rótulos o Anuncios Comerciales El/la ocupante elegible que sea propietario(a) de un rótulo o anuncio comercial, que cumpla con las normas aplicables a la instalación de éstos, será elegible a recibir un pago por pérdida directa de un rótulo o letrero, cuya cuantía será la menor de: a) El costo de reproducción depreciado del letrero, menos la ganancia que se recibiría si se vendiera, o b) El costo estimado de mudar el letrero, sin considerar gastos de almacenaje. 6.6.3 TIPOS DE PAGOS DE REALOJO PARA FAMILIAS 6.6.3.1 Pago de Mudanza Residencial Todo ocupante elegible que se tenga que mudar de una unidad de vivienda tiene derecho al pago de la mudanza y gastos relacionados, según la Compañía determine que son necesarios y razonables. Este pago podrá realizarse utilizando firmas comerciales o a base de una escala fija según establecido en "The Fixed Residential Moving Cost Schedule, publicado bajo el Título 49 CFR Parte 24, Sub parte D, Sección 24.302, de la Ley URA.". 6.6.3.2 Pagos por Vivienda de Remplazo o Alquiler a Dueños(as) El pago de vivienda de remplazo para un(a) ocupante elegible que es dueño(a) no excederá la cantidad de $22,500. Esto será excepto en aquellos casos en que con dicha cantidad no fuera posible comprar una vivienda de remplazo. En cuyo caso se determinará la cantidad necesaria, conforme a un mercado promedio al área adquirida, y se otorgará dicho pago como último recurso con las justificaciones correspondientes. a) El pago será la suma de: 39 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 i. La diferencia en precio entre el justo valor de la vivienda de remplazo y el costo de adquisición de la unidad de vivienda, incluyendo el terreno pagado por la Compañía, de manera que la cantidad total sea la menor entre las siguientes: El justo valor en el mercado de una vivienda de remplazo comparable, o El precio de una vivienda de remplazo que haya sido comprada y ocupada por el/la ocupante elegible. ii. El aumento en el costo de los intereses y otros costos relacionados con una hipoteca que grave la vivienda de remplazo, el cual se computará como la cantidad que reduzca el balance de la hipoteca a una cantidad que pueda ser costeada con el mismo pago mensual e intereses que se pagaría por la hipoteca sobre la vivienda remplazada; más otros costos relacionados con la deuda, si no fueron pagados como costos incidentales, que estén basados en una hipoteca constituida, de buena fe, como un gravamen válido sobre la vivienda remplazada, con por lo menos 180 días de ocupación requeridos a ese(a) ocupante elegible. iii. Los gastos reales, necesarios y razonables, incidentales a la compra de la vivienda de remplazo enumerados en la Ley URA publicada en CFR 49 24.401 (e). 6.6.3.3 Pago de Asistencia de Alquiler en vez de Pago de Vivienda de Remplazo a Dueños(a) Todo(a) ocupante elegible que es dueño(a) del bien inmueble que adquiera la Compañía y que opte por alquilar una vivienda de remplazo, es elegible a un pago de asistencia de alquiler. La fórmula para calcular el pago de asistencia de alquiler será conforme a lo establecido en la Ley URA publicada en CFR 49 24.401 (e). La Compañía podrá desembolsar el pago de asistencia de alquiler mediante un pago global o a plazos. El pago de asistencia de alquiler excederá la cantidad que el/la ocupante elegible que es dueño(a) recibiría si optara por el pago de vivienda de remplazo, según establecido en este Reglamento. En el caso de que un ocupante elegible, que haya optado inicialmente por el pago de asistencia de alquiler y haya alquilado una vivienda de remplazo, y posteriormente opte por comprar una vivienda de remplazo, la Compañía deducirá del pago de vivienda de remplazo la cantidad que haya desembolsado a dicho ocupante elegible por concepto del pago de asistencia de alquiler. El término para reclamar dicho pago será dieciocho (18) meses a partir de la fecha de su realojo con la asistencia de alquiler. 40 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 6.6.3.4 Pago de Asistencia de Alquiler a Ocupantes Elegibles no Dueños(as) como Pago de Vivienda de Remplazo Todo ocupante elegible que no sea el/la dueño(a) de la unidad de vivienda adquirida tendrá derecho a recibir un pago de asistencia de alquiler que no excederá la cantidad de $5,250. Esto será, excepto, en aquellos casos en que con dicha cantidad no fuera posible alquilar una vivienda de reemplazo. Para calificar para este beneficio, dicho ocupante elegible deberá alquilar o comprar, y ocupar una vivienda de remplazo durante un año a partir de la fecha del realojo. En caso de que dicho ocupante elegible opte por comprar una vivienda de remplazo, podrá solicitar el pago de asistencia de alquiler para ser destinado como pronto pago siempre que dicha vivienda de remplazo sea inspeccionada y aprobada por la Compañía o su representante autorizado para asegurar que cumple con los requisitos de Decente, Segura y Sanitaria. La cantidad del pago de asistencia de alquiler se calculará conforme a la Ley URA publicada en CFR 49 24.402 (b). 6.6.3.5 Vivienda de Remplazo como Último Recurso La Compañía deberá proveer asistencia mediante la alternativa de vivienda de remplazo como último recurso a los ocupantes elegibles que sean dueños(as) o inquilinos, cuando no haya viviendas de remplazo comparables dentro de los límites de pago de $22,500 en caso de dueños y $5,250 en caso de inquilinos. Este beneficio se regirá conforme a la Ley URA publicada en CFR 49 24.404. 6.7 REALOJO TRANSITORIO 6.7.1 CRITERIOS PARA EFECTUAR UN REALOJO TRANSITORIO DE OCUPANTES ELEGIBLES MIENTRAS CULMINA UN PROCESO DE REALOJO PERMANENTE 6.7.1.1 Ocupantes Elegibles para Realojo Transitorio El realojo transitorio es un mecanismo extraordinario que utilizará la Compañía a su discreción, con el consentimiento escrito del/la ocupante elegible para un realojo permanente solamente cuando: a) El/la ocupante elegible sea una familia que a su vez es dueño(a) del bien inmueble objeto de realojo. 41 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 b) Que no tenga otro lugar donde vivir durante el periodo entre el momento en que debe desocupar su vivienda y cuando se efectúe el realojo permanente. 6.7.1.2 Criterios para Determinar si Procede un Realojo Transitorio Las siguientes circunstancias justifican la aplicación, por parte de la Compañía o le entidad adquiriente, de un realojo transitorio mientras culmina el proceso para el realojo permanente: a) Cuando la adquisición del bien inmueble se requiera para hacer viable un proyecto de rehabilitación en su sitio según establecido en el Plan para la Península de Cantera, y donde hay expectativa de que el/la ocupante elegible regrese al lugar objeto de la intervención luego de culminada. b) En aquellos casos en que se requiera un realojo de emergencia, mientras se completa el proceso de realojo a la vivienda de remplazo. c) En otros casos en que la Compañía o su representante autorizado haya agotado todas las alternativas de realojo y no se identifica una vivienda de remplazo comparable que cumpla con las necesidades del/la ocupante elegible, y urja el realojo para cumplir con los objetivos del proyecto de la Compañía o entidad adquiriente. En tales circunstancias, la Compañía o entidad adquiriente documentará por escrito las razones que justifican su determinación y mantendrá copia del documento que la acredite en los expedientes correspondientes. 6.7.2 CRITERIOS PARA EFECTUAR UN REALOJO TRANSITORIO DE OCUPANTES NO ELEGIBLES PARA UN REALOJO PERMANENTE 6.7.2.1 Ocupantes no Elegibles que Cualifican para Realojo Transitorio El realojo transitorio es un mecanismo extraordinario que utilizará la Compañía o entidad adquiriente a su discreción, con el consentimiento escrito del/la ocupante no elegible para un realojo permanente solamente cuando: a) El/la ocupante sea una familia, y b) El/la ocupante no tenga otro lugar donde vivir durante el periodo en que persistan las circunstancias que justifiquen que la Compañía o entidad adquiriente opte por ofrecerle un realojo transitorio. 42 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01 6.7.2.2 Criterios para Determinar si Procede un Realojo Transitorio La Compañía o entidad adquiriente ofrecerá un realojo transitorio a un(a) ocupante no elegible para realojo permanente cuando, durante la ejecución de un proyecto de la Compañía o entidad adquiriente, ésta cause o pueda causar efectos adversos a la salud y seguridad de ocupantes de un bien inmueble cuya adquisición no se requiera para ejecutar dicho proyecto. Si dicho ocupante no acepta el realojo transitorio que la Compañía o entidad adquiriente le ofrezca, la Compañía o entidad adquiriente le solicitará que firme un documento que haga constar que recibió la orientación sobre los posibles efectos adversos de permanecer en la vivienda afectada por los efectos del proyecto de la Compañía o entidad adquiriente. 6.7.3 PROCESO DE REALOJO TRANSITORIO Las siguientes normas regirán el proceso de realojo transitorio: a) La vivienda de realojo transitorio deberá cumplir con las normas de decente, segura y sanitaria y ser funcionalmente equivalente a la vivienda que ocupaba la familia al momento del realojo transitorio. b) La Compañía o entidad adquiriente hará lo posible por ofrecer una opción de vivienda de realojo transitorio dentro de la Península de Cantera o en su defecto, lo más cercana posible. c) La Compañía o entidad adquiriente sufragará los gastos de mudanza hacia la vivienda de realojo transitorio y de allí a la vivienda de remplazo o a la vivienda que ocupaba la familia, según aplique, siguiendo los criterios de pago a base de una escala fija, establecidos en la inciso 6.6.3.1. d) Mientras se mantengan las condiciones que dieron lugar al realojo transitorio, la Compañía o entidad adquiriente será responsable por el pago del canon de arrendamiento de la vivienda de realojo transitorio conforme a las normas aplicables de la inciso 6.7.1.2 de este Artículo, estableciéndose así en el contrato de alquiler entre el/la ocupante realojado transitoriamente y el/la dueño(a) de la vivienda de realojo transitorio. 43 REGLAMENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Y EL REALOJO DE SUS OCUPANTES EN LA PENÍNSULA DE CANTERA CDIPC 2012-01