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m. Vivienda de Interés Social: significa, en caso de venta, aquellas unidades cuyo precio de venta máximo no exceda la suma del Máximo Ajustado de Prestación a Cualificación por Composición Familiar (MAPCCF) y los siguientes elementos o factores de incrementación que apliquen, según sea el caso: 1. A las Viviendas Multifamiliares se les sumará un cinco por ciento (5%) del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar (MPCCF); 2. A las Viviendas ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano se les sumará un quince por ciento (15%) del MPCCF; 3. A las Viviendas ubicadas en Centro Urbano se les sumará un treinta por ciento (30%) del MPCCF; y 4. A las Viviendas ubicadas en Municipios Islas o de Mayor Densidad Poblacional se les sumará un diez por ciento (10%) del MPCCF. La aplicación de los factores anteriormente indicados sería de la siguiente manera: 1. Viviendas Unifamiliares ubicadas en Suelo Rústico de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 85% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 2. Viviendas Multifamiliares ubicadas en Suelo Rústico de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 90% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 3. Viviendas Unifamiliares ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 100% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 4. Viviendas Multifamiliares ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 105% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 5. Viviendas Unifamiliares ubicadas en Centro Urbano de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 115% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 6. Viviendas Multifamiliares ubicadas en Centro Urbano de Municipios de Menor Densidad Poblacional hasta el 120% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 7. Viviendas Unifamiliares ubicadas en Suelo Rústico de Municipios Islas o de Mayor Densidad Poblacional hasta el 95% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 2 8. Viviendas Multifamiliares ubicadas en Suelo Rústico de Municipios Islas o de Mayor Densidad Poblacional hasta el 100% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 9. Viviendas Unifamiliares ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano de Municipios Islas o de Mayor Densidad Poblacional hasta el 110% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 10. Viviendas Multifamiliares ubicadas en Suelo Urbano que no sea Centro Urbano de Municipios Islas o de Mayor Densidad Poblacional hasta el 115% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; 11. Viviendas Unifamiliares ubicadas en Centro Urbano de Municipios Islas o de Mayor Densidad Poblacional hasta el 125% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar; o 12. Viviendas Multifamiliares ubicadas en Centro Urbano de Municipios Islas o de Mayor Densidad Poblacional hasta el 130% del Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar. Luego de realizar el cálculo correspondiente se deberá redondear la cifra resultante al millar próximo. De igual forma deberá hacerse al calcular el monto máximo del ajuste administrativo. El Mecanismo de Ajuste Administrativo será como sigue: El Departamento de la Vivienda podrá conceder dispensas ordinarias de hasta un quince por ciento (15%) del MPCCF adicional, para establecer un precio de venta máximo, sobre algún proyecto de vivienda de interés social en particular, y de hasta un veinticinco por ciento (25%) del MPCCF adicional, para establecer un precio de venta máximo, sobre algún proyecto de vivienda de clase media en particular, cuando se demuestre que su desarrollo implica costos sustanciales extraordinarios que son indispensables, tales como: instalación de cisternas, calentadores de agua, plantas de energía solar, acondicionamiento conforme a los estándares de "Green Building" y/ o casas inteligentes, por cambios extraordinarios imprevistos en el movimiento de tierra o por la aplicación extraordinaria de exacciones por impacto o requerimientos de obra extramuro de parte de alguna entidad gubernamental, incluyendo a los municipios y corporaciones públicas y cuando el proyecto de vivienda sea sometido al régimen de propiedad horizontal bajo los parámetros de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, mejor conocida como "Ley de Condominios". Si la vivienda se desarrollara a modo de reconstrucción en una edificación para lo cual se requiere demolición, remoción y acondicionamiento sustancial, el Administrador del Programapodrá conceder un ajuste o dispensa extraordinaria de hasta un diez por ciento (10%) del MPCCF adicional, para establecer un precio de venta máximo tanto para proyectos de vivienda de interés social, como de clase media. Esta dispensa extraordinaria es aplicable en exceso de la dispensa ordinaria. El Administrador del Programa adoptará un procedimiento uniforme para solicitar, considerar y adjudicar estas dispensas de forma razonable, proporcional al margen de costos excepcionales y fiel al rigor y cumplimiento de la política pública Expuesta en la Ley Número 47, supra. 3 Actualización, Determinación y Publicación de Precios: Asimismo, se actualizará y determinará cada tres (3) años el precio de venta máximo de la unidad básica por municipio, tomando en consideración su localización, el comportamiento de los indicadores económicos, tales como: el índice de precios al consumidor, el índice de precios al productor, el precio del cemento y el monto máximo de la hipoteca asegurable por la "Federal Housing Administration (FHA)" y normas y parámetros generalmente aceptados en la industria de la construcción. No obstante, el precio de venta máximo de la unidad básica no podrá incrementarse en una proporción mayor que el cambio neto acumulado en el ingreso personal promedio, según certificado por la Junta de Planificación en sus Informes Económicos al Gobernador. El Departamento de la Vivienda publicará la actualización de topes de precios de vivienda de interés social correspondiente a cada categoría y municipio, en dos periódicos de circulación general, dentro de los primeros tres meses de cada año natural. Clasificación de Municipios: Para clasificar los municipios como de menor o mayor densidad poblacional se utilizará la densidad poblacional promedio de Puerto Rico. Aquellos municipios que su densidad poblacional exceda la densidad promedio de Puerto Rico serán clasificados como Municipios de Mayor Densidad Poblacional. Mientras que los municipios cuya densidad poblacional esté por debajo de la densidad poblacional de Puerto Rico serán clasificados como Municipios de Menor Densidad Poblacional. Los municipios de Vieques y Culebra también se clasificarán como Municipios Islas. Esta clasificación pertinente a la densidad poblacional será revisada por la Junta de Planificación o el Departamento de la Vivienda durante los siguientes ciento ochenta (180) días a partir de la publicación oficial del censo decenal. Para efectos de esta definición se considerarán las clasificaciones de terrenos hechas por las siguientes entidades gubernamentales: 1. Suelo Rústico Junta de Planificación y/o Municipios (cuando esté vigente su Plan de Ordenación Territorial); 2. Suelo Urbano Junta de Planificación y/o Municipios (cuando esté vigente su Plan de Ordenación Territorial); 3. Centro Urbano Directoría de Urbanismo del Departamento de Transportación y Obras Públicas Estatal. Las áreas de expansión urbana en aquellos municipios que aún no tengan su Plan de Ordenación Territorial aprobados por la Junta de Planificación, se considerarán Suelos Urbanos para los fines de este Reglamento, tomando en cuenta que aquéllos que sean catalogados como centros urbanos por la Directoría de Urbanismo del Departamento de Transportación y Obras Públicas Estatal se encuentran dentro de las áreas identificadas como Suelo Urbano y que estas áreas deberán estar zonificadas o calificadas como Residencial Intermedio o Residencial de Alta Densidad. Bajo ninguna circunstancia se entenderá que este Reglamento permite el uso de Suelo Rústico No Residencial, especialmente aquel reservado para uso agrícola o conservación ambiental, para los propósitos de la Ley Número 47. En caso de que no existiese una calificación de conformidad con lo expuesto en este inciso para un predio específico, el Departamento de 4 la Vivienda determinará una calificación exclusivamente para la determinación de tope de precio que se aplicará. La fórmula para computar el Máximo Ajustado de Prestación a Cualificación por composición Familiar (MAPCCF), será la siguiente: 1. Se multiplicará el valor que, a la fecha de iniciación del trámite de compra, disponga el Salario Mínimo Federal por 40, que son las horas de una jornada de trabajo a tiempo completo por 52, que son el número de semanas de un año, para obtener el Ingreso Anual por Persona (SMF X 40 X 52 = IAP). 2. Se multiplicará el Ingreso Anual por Persona por 2, que es el número de adultos que hipotéticamente serían proveedores al sostenimiento de la familia, y esta cantidad se dividirá entre 12, que son los meses que componen un año, para obtener el Ingreso Mensual de la Composición Familiar (IAP X 2 / 12 IMCF). 3. Se multiplicará el Ingreso Mensual de la Composición Familiar por 29 por ciento, que es el por ciento máximo aceptado por el mercado bancario que puede separarse del ingreso para el pago de una hipoteca, para obtener la Capacidad Máxima de Pago de Préstamo Hipotecario (IMCF X 29% = CMPPH). 4. Se dividirá la Capacidad Máxima de Pago de Préstamo Hipotecario por el factor de principal e interés de un préstamo hipotecario al siete por ciento (7%) a 30 años, para obtener el Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar (CMPPH/ .006653 = MPCCF). 5. Se ajustará el Máximo de Prestación a Cualificación por Composición Familiar restándole un quince por ciento (15%) correspondiente al fin de contemplar un factor aproximado de endeudamiento excesivo de los deudores hipotecarios en Puerto Rico, de proteger las áreas rurales, reducir la dispersión urbana, y asegurar precios asequibles, de esta manera se obtendrá el Máximo Ajustado de Prestación a Cualificación por Composición Familiar (MPCCF 15% MPCCF = MAPCCF). Revisión de Fórmula: Esta fórmula será revisada por la Junta de Planificación cada vez que se cambie el Salario Mínimo Federal, a partir de su vigencia; el resto de los factores sólo podrían variar por ley. Cualquier proyecto sometido a la Junta de Planificación antes del 10 de agosto de 2011, tendrá la opción de permanecer bajo la aplicación del tope de precio que le cobijaba anteriormente. En el caso de proyectos multifamiliares de vivienda, dedicados al alquiler, "vivienda de interés social", significa la estructura sencilla, en hileras, de acceso peatonal y multipisos, destinada a vivienda de familias de ingresos medios, moderados y bajos, cuando son fomentados o desarrollados por, el sector privado, el Departamento de la Vivienda o sus organismos operacionales. También, las desarrolladas por el Departamento de la Vivienda o por las empresas privadas para familias de ingresos medios, moderados y 5 bajos, cuando las familias se benefician directa o indirectamente de los programas de asistencia de los gobiernos estatal o federal. Se dispone que en los casos de viviendas unifamiliares y multifamiliares podrán construirse con unidades de uno (1) hasta cuatro (4) dormitorios, siempre que se acojan a un ajuste proporcional de los topes correspondientes bajo las secciones precedentes de este artículo. Esta disposición conlleva el siguiente ajuste en el tope de precio correspondiente a dichas viviendas: 1. Cuando sea de un (1) dormitorio corresponderá un tope ajustado equivalente al ochenta por ciento (80%) del tope correspondiente bajo las secciones precedentes de este artículo; ó 2. Cuando sea de dos (2) dormitorios corresponderá un tope ajustado equivalente al noventa por ciento (90%) del tope correspondiente bajo las secciones precedentes de este artículo; ó 3. Cuando sea de tres (3) dormitorios corresponderá el mismo tope correspondiente bajo las secciones precedentes de este artículo; ó 4. Cuando sea de cuatro (4) dormitorios corresponderá un tope ajustado equivalente al ciento quince por ciento (115%) del tope correspondiente bajo las secciones precedentes de este artículo."