Artículo 6.110. Préstamos Hipotecarios y Bienes Raíces

(1) Préstamos Hipotecarios (a) Sujeto a las limitaciones indicadas en el Artículo 6.070 de este Capítulo, un asegurador podrá adquirir, bien sea directamente, o indirectamente a través de intereses en sociedades de responsabilidad limitada, intereses en sociedades que no estén prohibidas por el Artículo 6.050(4), compañías de responsabilidad limitada, empresas conjuntas, o participaciones en fideicomisos de inversión evidenciadas por un certificado de participación u otro instrumento, obligaciones garantizadas por hipotecas sobre Bienes Raíces localizados dentro de Puerto Rico, o los Estados Unidos. Se pueden adquirir préstamos hipotecarios que no sean un gravamen en primer rango, sólo cuando el asegurador es el tenedor del gravamen de primer rango. Estas obligaciones, conjuntamente con todas las obligaciones garantizadas por hipotecas u otros gravámenes sobre bienes inmuebles de igual prioridad, no podrán, al momento de la adquisición de la obligación, exceder: (i) noventa (90) por ciento del valor justo en el mercado del bien inmueble al momento de su adquisición, si la obligación está garantizada por una hipoteca de precio aplazado o una garantía similar; (ii) ochenta (80) por ciento del valor justo en el mercado de la propiedad inmueble, si el Préstamo Hipotecario requiere de inmediato pagos periódicos y pre- acordados de principal e interés, tiene un periodo de amortización que no excede más de treinta (30) años y requiere pagos periódicos por lo menos una vez al año. Cada pago periódico deberá ser suficiente para asegurar que en todo momento el balance de principal adeudado en el Préstamo Hipotecario no excederá el balance que estaría pendiente de pago en un Préstamo Hipotecario por la misma cantidad, la misma tasa de interés y que requiera pagos iguales de principal e interés, con la misma frecuencia y términos de amortización. Los préstamos hipotecarios sujetos a este subinciso (a)(ii) serán permitidos no obstante que dichos préstamos provean para el pago del balance principal antes del término de amortización. En el caso de Préstamos Hipotecarios Residenciales, el límite de ochenta (80) por ciento podrá ser aumentado a un noventa y siete (97) por ciento si se ha obtenido un Seguro de Préstamo Hipotecario; o (iii) setenta y cinco (75) por ciento del valor justo en el mercado del bien inmueble en todos las demás casos en que no se cumplan los requisitos de los incisos (1)(a)(i) y (1)(a)(ii) de este Artículo. (b) Para propósitos del inciso (1)(a) de este Artículo, la cantidad de una obligación requerida a incluirse en el cálculo de la proporción de valor a deuda se podrá reducir hasta el monto en que dicha obligación está asegurada por la Administración de la Vivienda Federal (“Federal Housing Administration”) o está garantizada por el Departamento Federal de Asuntos del Veterano (“Department of Veterans Affairs”) o sus respectivos sucesores. (c) Un asegurador no podrá adquirir bajo este inciso cualquier valor garantizado con activos que dicho asegurador podría adquirir de otra manera bajo el Artículo 6.080. (d) Un Préstamo Hipotecario que fuere calificado bajo el Artículo 6.030(6) o bajo este Artículo, y que sea re-estructurado de una manera que cumpla con los requisitos de un Préstamo Hipotecario reestructurado de acuerdo al Manual de Prácticas y Procedimientos de Contabilidad de la NAIC o una publicación sucesora, continuará siendo un Préstamo Hipotecario calificado bajo este Capítulo. (e) Para propósitos de determinar cumplimiento con los límites establecidos en el inciso (1)(a) de este Artículo, las obligaciones emitidas, asumidas, aseguradas o garantizadas por una agencia, dependencia, instrumentalidad o corporación pública de los Estados Unidos que son colateralizadas con hipotecas no se considerarán inversiones en préstamos hipotecarios y Bienes Raíces. (2) Propiedad Inmueble que Genera Ingreso Un asegurador podrá invertir en propiedad inmueble localizada dentro de los Estados Unidos o Puerto Rico a través de intereses en sociedades especiales, sociedades de responsabilidad limitada, empresas conjuntas, acciones de una corporación, certificados de participación en un fideicomiso de inversión, u otros instrumentos similares. La propiedad inmueble objeto de inversión, adquirida bajo este inciso deberá estar administrada para el propósito de generar ingresos o para ser mejorada o desarrollada para propósitos de inversión de acuerdo con un programa existente (en cuyo caso la propiedad se considerará como una que genera ingresos). (3) Propiedad Inmueble para el Alojo del Negocio. Un asegurador podrá adquirir, manejar y disponer de propiedad inmueble para el alojo conveniente de sus operaciones comerciales, incluyendo su oficina principal, sucursales y operaciones de campo (y de aquellas de sus compañías afiliadas) sujeto a lo siguiente: (a) La propiedad inmueble podrá estar sujeta a hipotecas, gravámenes u otras cargas, cuya cantidad será deducida de la cantidad invertida en la medida que las obligaciones aseguradas por dichas hipotecas, gravámenes u otras cargas sean sin recurso contra el asegurador, y serán reducidas de la cantidad de la inversión del asegurador en la propiedad inmueble para propósitos de determinar cumplimiento con el inciso (4)(d) de este Artículo; (b) Para propósitos de este inciso, las operaciones comerciales de un asegurador no incluirán aquella porción del inmueble que sea utilizada directamente para proveer servicios de salud a los asegurados de un asegurador de salud y accidentes. La propiedad inmueble utilizada para estos propósitos podrá ser adquirida bajo el inciso (2) de este Artículo. (4) Limitación Cuantitativa (a) Un asegurador no podrá adquirir una inversión bajo el inciso (1) de este Artículo si, como resultado de y luego de realizar la inversión, la cantidad de todas las inversiones poseídas por el asegurador bajo el inciso (1) de este Artículo que aseguren un bien inmueble en particular excederían el uno (1) por ciento de sus activos admitidos. (b) Un asegurador no podrá adquirir una inversión bajo el inciso (2) de este Artículo si, como resultado de y luego de realizar la inversión, la cantidad de la inversión en una sola propiedad o propiedades contiguas, incluyendo las garantías otorgadas por el asegurador bajo el inciso (2) de este Artículo excederían el uno (1) por ciento de sus activos admitidos. (c) Un asegurador no podrá adquirir una inversión bajo el inciso (1) o (2) de este Artículo si, como resultado de y luego de realizar dicha inversión y considerando cualquier garantía otorgada por el asegurador en cuanto a dicha inversión, la cantidad de todas las inversiones poseídas por el asegurador bajo los incisos (1) y (2) de este Artículo y las garantías que haya otorgado y estén vigentes, excederían el diez (10) por ciento de sus activos admitidos. (d) La adquisición de propiedad inmueble por un asegurador bajo el inciso (3) de este Artículo no se incluirá en los cálculos para determinar cumplimiento con las limitaciones establecidas por el Artículo 6.070 de este Capítulo. Un asegurador no podrá adquirir propiedades inmuebles bajo el inciso (3) de este Artículo si, como resultado de y luego de realizar la adquisición, la cantidad de la propiedad inmueble poseídas en ese momento por el asegurador bajo el inciso (3) excedería el diez (10) por ciento de sus activos admitidos. Con la autorización del Comisionado, se pueden adquirir cantidades adicionales de propiedad inmueble bajo el inciso (3) de este Artículo.