Workout Arrangements for Residential Mortgage Borrowers

State of New Jersey DEPARTMENT OF BANKING AND INSURANCE DIVISION OF BANKING PO BOX 040 TRENTON, NJ 086250040 JON S. CORZINE STEVEN M. GOLDMAN Governor Commissioner Visit us on the Web at www.njdobi.org New Jersey is an Equal Opportunity Employer • Printed on Recycled Paper and Recyclable  BULLETIN NO. 0724  TO:  ALL  NEW  JERSEY  LICENSED  MORTGAGE  BANKERS,  CORRESPONDENT  MORTGAGE  BANKERS,  MORTGAGE  BROKERS,  SECONDARY  LENDERS,  REGISTERED  MORTGAGE  SOLICITORS,  AND  ALL  NEW  JERSEY  CHARTERED  BANKS,  SAVINGS BANKS, STATE ASSOCIATIONS AND CREDIT UNIONS  FROM:  STEVEN M. GOLDMAN, COMMISSIONER  RE:  WORKOUT ARRANGEMENTS FOR RESIDENTIAL  MORTGAGE BORROWERS  The Department of Banking and Insurance (“Department”) encourages all entities  involved in the mortgage lending and servicing industries including, but not limited to,  those regulated under Title 17 of the New Jersey statutes, to provide appropriate workout  arrangements  for  financially  stressed  borrowers  and  to  preserve  homeownership  and  avoid the prospect of foreclosure.  Workout Arrangements for Financially Stressed Borrowers  The Department encourages all entities involved in the mortgage lending industry  in New Jersey  (particularly those in the mortgage loan servicing industry to the extent  they are authorized to do so) to provide workout arrangements for financially stressed  borrowers  that  will  modify  or  convert  their  loans  to  loan  products  with  predicable  payments  that  are  manageable  for  the  borrower.  The  Department  requests  that  loan  servicers promptly identify borrowers currently in distress, and those who they anticipate  may be in distress as a result of the interest rates on their adjustable rate mortgage loans  resetting  in  the coming two  years.  It  is also requested that loan servicers  notify  such  borrowers of reset provisions, and utilize loss mitigation techniques which will preserve  the  privilege  of  homeownership  and  avoid  the  prospect  of  foreclosure.    The  early  identification  program  should  be  consistent  with  the  following  statements  dated  September  4, 2007:  (1) the “Statement on  Loss  Strategies  for  Servicers  of  Residential  Mortgages” published by the Federal Deposit Insurance Corporation (“FDIC”), the Board  of  Governors  of  the  Federal  Reserve  System,  the  Office  of  the  Comptroller  of  the  Currency,  the  Office of Thrift  Supervision, the  National  Credit Union  Administration,  and  the  Conference  of  State  Bank  Supervisors  (“CSBS”);  and  (2)  the  Joint  Release  published  by  the  FDIC,  CSBS  and the American  Association of  Residential Mortgage 2  Regulators (“AARMR”)  entitled  “FDIC, CSBS  and  AARMR  Suggest Servicers  Avoid  DebttoIncome (DTI) Ratios Above 50 Percent for Modified Obligations”.  Homeownership Preservation Principles  The Department strongly recommends that loan servicers act in accordance with  principles developed by the United States Senate Committee on Banking, Housing and  Urban Affairs and released on May 2, 2007, entitled the “Homeownership Preservation  Statement  of  Principles”  (the  “Principles”).  The  six  Principles  applicable  to  private  industry loan servicers, as the Department views them, are as follows:  1.  Early  Contact  and  Evaluation.  Servicers  should  develop  a  systematic  approach to contacting subprime adjustable rate mortgage (ARM) borrowers sufficiently  prior to loan resets to determine whether the higher payments create a reasonable risk of  default.  If it is clear, after reviewing all the available facts and circumstances, that the  borrower will be unable to make the new payments when the loan resets, the servicer may  assume that default on the mortgage is reasonably likely to occur and consider ways in  which the loan may be modified.  2.  Modify  to  Create Longterm  Affordability.  If a  borrower cannot  afford a  reset  payment,  the  servicer  should  seek  to  modify  the  loan  prior  to  the  reset.    The  objective  of  the  modification  should  be  to  create  a  permanent,  fixed  rate  financing  solution for the borrower, which is sustainable for the life of the loan, and not to merely  defer the date of the rate reset.  Modification options should include, as appropriate, one  or more of the following: •  Change  from  adjustable  to  fixed  rate.  Switching  from  an  adjustable  to  an  affordable  fixed  rate  loan  by,  for example,  making the  introductory rate or  another demonstrably affordable rate permanent. •  Reduce the interest rate. Reducing a high interest rate is one way to assist a  borrower to afford the mortgage.  Ability to repay should take into account  the borrower’s total debttoincome ratio, including factoring in the costs of  taxes and insurance. •  Reduce  principal.  Reducing  the  loan  principal  in  order  to  ensure  borrower  affordability and a continued revenue stream to investors. •  Reamortize the loan. Reamortizing the loan to account for any changed loan  terms or to make the payments more affordable. •  Escrows. If possible, servicers should begin to escrow for taxes and insurance  as  part  of  the  modification  process  to  ensure  the  home  loan  will  remain  sustainable for the life of the loan.  3. Dedicated Teams and Resources.  Servicers should adopt a loss  mitigation  and loan modification policy that will permit modifications to be effectuated in the large  numbers that may be necessary in the near term in a timely fashion.  Servicers should do  so by allocating teams and resources specifically dedicated to the task.  When feasible,  servicers should partner with experienced third party counselors and nonprofits to make  outreach as effective as possible. 3  4. LowCost Refinancing. For those who are eligible, refinancing to prime loans  should be made in as streamlined and lowcost fashion as possible.  5.  Maximize  Success,  Minimize  Damage.  Not  every  foreclosure  can  be  prevented nor every  home saved.   All  parties should work to minimize the damage to  borrowers, communities, and the mortgage market when saving the home is not possible.  The Department urges servicers to be prepared to promptly refer borrowers whose homes  cannot be saved to the appropriate local providers of alternative services.  6.  Accountability.  A  system  should  be  developed  for  measuring  progress  on  achieving the principles outlined above in order that progress can be tracked and reported  and that the process can be as transparent and accountable as possible.  The  Department  encourages  all  loan  servicers  to  follow  these  Principles  with  respect to all borrowers.  Although the Principles are designed largely to address certain  types of adjustable rate mortgage loans, loan servicers will surely be asked to deal with  issues and questions relating to other loan types as well, on which these Principles should  also provide guidance.  Furthermore, the Department  urges all loan servicers to follow  these  Principles  with  respect  to  all  borrowers  without  regard  to  such  borrower  classifications,  categorizations,  or  distinctions  as  may  result  from plans  or  agreements  struck by HOPE NOW participants, or by other means.  HOPE NOW is a collaboration  of  credit  and  homeowners’  counselors,  mortgage  servicers  and  mortgage  market  participants that was formed earlier this year with the encouragement of the United States  Departments of the Treasury and Housing and Urban Development.  For Further Information  Copies of the abovereferenced documents are all available on the Department’s  website  at  www.njdobi.org  in  the  banking  link  under  the  “Resources  for  Industry”  heading.  12/17/07  /s/ Steven M. Goldman  Date  Steven M. Goldman  Commissioner  INOORD\fos0711Th.doc